TVA la locuințe în 2026: cât te va costa cu adevărat din august

De la 19% la 21%: ce se întâmplă cu TVA-ul la locuințe în 2026

În 2026, discuția despre TVA la locuințe nu mai este doar un detaliu tehnic, ci un factor care poate face diferența dintre o rată suportabilă și una greu de dus. Cota standard de TVA a fost majorată la 21% începând cu 1 august 2025, potrivit legii privind unele măsuri fiscal bugetare care a modificat Codul fiscal, iar această cotă se aplică tuturor livrărilor de locuințe care nu se încadrează într-un regim de cotă redusă sau într-o dispoziție tranzitorie.

În paralel, statul a păstrat temporar o plasă de siguranță pentru cumpărătorii de locuințe noi prin menținerea, până la 31 iulie 2026, a cotei reduse de 9% pentru anumite tranzacții care respectă condiții stricte, stabilite prin Codul fiscal și detaliate în ghidurile ANAF și în interpretările specialiștilor fiscali. Acest regim redus coexistă cu cota standard de 21%, ceea ce face ca perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026 să fie una de tranziție complexă pentru piața rezidențială.

Între 1 august 2025 și 31 iulie 2026, o parte din cumpărătorii de locuințe noi mai pot plăti TVA de 9%, dar toți ceilalți vor suporta deja cota standard de 21%.

Cota redusă de 9% la locuințe: condiții stricte și termen limită 31 iulie 2026

Regula de bază este următoarea: în perioada 1 august 2025 – 31 iulie 2026, persoana fizică poate achiziționa o singură locuință cu TVA redus de 9%, dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile din Codul fiscal și normele ANAF. Un document de sinteză publicat de ANAF privind cotele de TVA în 2025 arată că această cotă redusă se aplică pentru locuințe care nu depășesc valoarea de 600.000 lei fără TVA, au cel mult 120 mp suprafață utilă și sunt livrate către persoane fizice ca locuințe ce pot fi locuite ca atare.

În plus, pentru ca TVA 9% să rămână valabil după creșterea cotei standard la 21%, trebuie respectate condițiile tranzitorii. Un material Agerpres care citează explicațiile consultantilor fiscali arată că în intervalul 1 august 2025 – 31 iulie 2026 se poate menține cota redusă de 9% doar dacă:

• contractul (antecontractul / promisiunea de vânzare cumpărare) a fost încheiat valabil până la 1 august 2025;
• contractul prevede în mod expres plata unui avans, iar pentru contractele semnate în perioada 3 iulie – 31 iulie 2025 avansul minim este de 20% din valoarea locuinței, fără TVA, achitat integral până la 31 iulie 2025;
• locuința este livrată efectiv până la 31 iulie 2026 și poate fi locuită ca atare la momentul livrării;
• cumpărătorul nu a mai achiziționat, începând cu 1 ianuarie 2023, o altă locuință cu cotă redusă (5% sau 9%).

Aceste condiții reies atât din sinteza publicată de ANAF privind cotele de TVA, cât și din articolul Agerpres dedicat contextului creșterii cotei la 21% și păstrării temporare a cotei de 9% pentru anumite antecontracte, care citează consultanți PwC.

Antecontracte, avansuri și „fereastra” 3 iulie 2025 – 31 iulie 2026

Diferența majoră între cei care au semnat antecontracte înainte de 1 august 2025 și cei care intră în piață după această dată este dată tocmai de tratamentul TVA. Mai multe analize imobiliare și financiare explică faptul că, pentru a beneficia de TVA de 9% până la 31 iulie 2026, nu este suficient să fi semnat un antecontract oricând în trecut, ci este nevoie ca acesta să fie valabil, să prevadă un avans, iar pentru perioada 3 iulie – 31 iulie 2025 să fi fost plătit un avans de minimum 20% din valoarea locuinței fără TVA până la 31 iulie 2025.

Un exemplu numeric ajută la înțelegerea mizei: pentru o locuință cu prețul de 600.000 lei fără TVA, cota de 9% înseamnă un TVA de 54.000 lei, deci un total de 654.000 lei. Pentru aceeași locuință, la TVA 21%, taxa urcă la 126.000 lei, iar prețul total ajunge la 726.000 lei. Vorbim de o diferență de 72.000 lei care se reflectă direct în suma pe care cumpărătorul trebuie să o finanțeze prin credit sau din surse proprii.

Site-uri de educație financiară precum FinRadar au explicat, folosind exemple similare, că majorarea TVA la 21% schimbă radical calculul pentru cei care vizau segmentul de locuințe noi sub plafonul de 600.000 lei, unde înainte diferența dintre cota redusă și cea standard era mai mică, în contextul unei cote standard de 19%.

Cine mai prinde TVA redus după 1 august 2026 și ce se întâmplă cu plafonul de 600.000 lei

Perioada până la 31 iulie 2026 este una de tranziție. Ghidurile ANAF și sintezele de specialitate arată că după această dată, în lipsa unei noi intervenții legislative, facilitățile tranzitorii dispar, iar pentru locuințele livrate ulterior vor conta regulile generale din Codul fiscal valabile la acel moment. În prezent, documentele fiscale indică menținerea plafonului de 600.000 lei fără TVA și a condiției privind suprafața de maximum 120 mp pentru aplicarea cotei reduse de 9% la locuințe ca parte a politicii sociale, însă în absența unui antecontract valabil încheiat înainte de 1 august 2025 și a avansului cerut, aceste prevederi nu mai pot „îngheța” TVA-ul sub 21% pentru livrările de după 31 iulie 2026.

Experții citați de Agerpres, precum și articole de analiză publicate de platforme imobiliare și financiare, subliniază că, din perspectiva cumpărătorului, perioada 2025–2026 este ultima fereastră certă în care se mai poate vorbi de un TVA real redus la locuințe noi, cu condiția asumării unui antecontract și a unui avans semnificativ înainte de 1 august 2025 și a respectării termenului de livrare până la 31 iulie 2026.

În lipsa unei noi legi care să introducă o altă cotă redusă sau un alt mecanism de protecție, după această dată, cota standard de 21% va deveni regula pentru marea majoritate a tranzacțiilor cu locuințe noi, iar cota de 9% va rămâne aplicabilă doar în limitele și pentru situațiile prevăzute expres de Codul fiscal, fără protecții suplimentare pentru antecontractele viitoare.

Cât vei plăti efectiv în plus: impactul în rate, chirii și randamente

Diferența de 12 puncte procentuale între TVA de 9% și TVA de 21% este semnificativă în piața rezidențială. Pentru cumpărătorul persoană fizică, impactul imediat este în prețul total al locuinței. Exemplul de mai sus cu locuința de 600.000 lei fără TVA se traduce într un plus de 72.000 lei la prețul final.

La un credit ipotecar pe 30 de ani, cu dobândă fixă de exemplu 6% pe an, o majorare a sumei împrumutate cu 72.000 lei se traduce, potrivit calculelor uzuale folosite de bănci și prezentate în ghidurile de creditare, într o creștere a ratei lunare cu aproximativ 430–450 lei. Pentru un cumpărător cu venituri medii, acest plus poate însemna diferența dintre eligibilitate și refuzul creditului.

Pentru investitori, TVA mai mare se vede în randament. Un apartament care, la TVA redus, avea un preț total de 654.000 lei și era închiriat cu 3.000 lei/lună avea o rată brută de rentabilitate de aproximativ 5,5% pe an. Același apartament, cumpărat cu 726.000 lei, dar închiriat la același nivel de 3.000 lei, coboară randamentul brut spre 5% pe an. Pentru a păstra același randament, chiria ar trebui crescută, ceea ce pune presiune suplimentară pe piața chiriilor în 2026 și în anii următori.

Nu în ultimul rând, majorarea TVA influențează și comportamentul dezvoltatorilor. Aceștia pot alege să absoarbă parțial costul suplimentar în marjă sau să îl transfere integral către cumpărător. Analizele financiare recente arată însă că, în condițiile creșterii costurilor de construcție și finanțare, spațiul de absorbție este limitat, ceea ce face probabilă transferarea unei părți importante din creșterea TVA către prețul final.

Ce ai de făcut acum dacă vrei să cumperi o locuință nouă

Pentru cumpărătorii aflați în pragul unei decizii, 2026 nu este un an în care merită să amâni analiza. Din contră, este momentul să verifici cu atenție toate detaliile fiscale ale tranzacției:

• verifică dacă dezvoltatorul poate factura cu TVA de 9% și cere argumentul juridic și fiscal în scris, eventual cu trimitere la articolul din Codul fiscal și la ghidul ANAF;
• analizează dacă antecontractul tău se încadrează în regulile tranzitorii: dată de semnare, cuantumul și data plății avansului, termenul de livrare;
• solicită o simulare de credit care să includă ambele scenarii de TVA (9% și 21%), pentru a vedea dacă mai ești eligibil și la ce nivel ar urca rata lunară;
• ia în calcul că, în cazul în care locuința nu este finalizată și livrată până la 31 iulie 2026, există riscul să pierzi cota redusă și să treci la TVA de 21%, chiar dacă ai avut un antecontract inițial;
• discută cu notarul și, dacă este cazul, cu un consultant fiscal independent, pentru clarificarea oricăror neconcordanțe între promisiunile comerciale ale dezvoltatorului și litera legii.

Pe o piață în care costul banilor rămâne ridicat, iar marjele de accesibilitate sunt deja tensionate, optimizarea TVA poate însemna diferența dintre a reuși să cumperi acum sau a fi nevoit să amâni decizia pe termen nedefinit.

Surse

• Legea nr. 296/2023 privind unele măsuri fiscal bugetare și pentru modificarea și completarea unor acte normative
• ANAF – Principalele modificări privind cotele de TVA (document informativ 2025)
• AGERPRES – Luna august vine cu majorarea TVA și a accizelor (iulie 2025)
• AGERPRES – În ce condiții mai pot fi achiziționate locuințe cu TVA de 9%, după ce taxa crește la 21%
• FinRadar – Locuințe cu cotă redusă de TVA: care sunt condițiile