Ce este Legea Nordis și de ce a apărut
Legea nr. 207/2025, cunoscută în spațiul public drept „Legea Nordis”, a fost adoptată de Parlament în 2025 pentru a proteja cumpărătorii de locuințe noi, în special pe cei care achiziționează „pe planșetă”, adică în faza de proiect sau în curs de execuție. Impulsul direct l-au reprezentat scandalurile în care cumpărători au plătit avansuri consistente pentru apartamente care au existat doar pe hârtie sau au fost vândute de mai multe ori.
Este primul pachet legislativ care încearcă să reducă acest risc prin limitarea avansurilor, obligativitatea unor înscrieri în cartea funciară și reguli clare privind folosirea banilor plătiți de cumpărători. Legea modifică inclusiv cadrul privind calitatea în construcții și publicitatea imobiliară, pentru a crea un traseu mai sigur de la rezervare până la semnarea contractului final de vânzare.
Esența Legii Nordis: niciun cumpărător nu mai plătește sume mari pentru un apartament „invizibil” juridic, fără autorizație și fără urme clare în cartea funciară, iar avansurile sunt dozate, limitate și supravegheate prin conturi bancare dedicate.
Avansul și antecontractul: cât mai poți plăti înainte de finalizarea blocului
Unul dintre cele mai importante capitole ale Legii Nordis privește avansurile pe care dezvoltatorii le pot cere la semnarea promisiunilor de vânzare sau de cumpărare. Potrivit analizei publicate de Digi24, legea limitează la maximum 5% din valoarea contractului suma pe care dezvoltatorul o poate încasa ca avans în mod obișnuit, la momentul antecontractului, atunci când construcția nu este finalizată.[1]
Există și situații în care avansul poate depăși 5%. Conform aceleiași surse, dezvoltatorul poate solicita un avans mai mare doar dacă are o poliță de asigurare sau alt mecanism de garantare care să acopere finalizarea proiectului, astfel încât cumpărătorul să nu rămână doar cu o promisiune pe hârtie în caz de eșec al dezvoltatorului.[2]
În plus, legea tratează ca „avans” orice sumă plătită în legătură cu viitorul apartament, indiferent că este numită rezervare, taxă de blocare sau altfel. Regula îi împiedică pe dezvoltatori să ocolească plafonul de 5% prin contracte de rezervare aparent separate, dar care, în practică, funcționează ca un avans mascat.[3]
Carte funciară și preapartamentare: cum vezi din timp „pe hârtie” viitorul apartament
Un alt pilon major al Legii Nordis este legat de cartea funciară. Până acum, multe proiecte off-plan se vindeau pe baza unui teren înregistrat, dar fără ca viitoarele apartamente să aibă vreun corespondent clar în evidențele cadastrale. Cumpărătorul nu avea practic ce să verifice, în afară de autorizația de construire și de promisiunile din broșuri.
Legea introduce explicit obligația dezvoltatorului de a înscrie în cartea funciară autorizația de construire și de a deschide cărți funciare provizorii pentru fiecare viitoare unitate locativă, proces denumit „preapartamentare”. Radio România Timișoara explică faptul că antecontractele ce privesc aceste unități trebuie notate în cartea funciară a fiecărui „bun viitor”, ceea ce creează o urmă juridică clară a promisiunii de vânzare.[4]
Modificările au fost preluate și în normele tehnice de carte funciară. Un ordin recent publicat în Monitorul Oficial clarifică faptul că notarea antecontractelor având ca obiect unități într-o construcție „bun viitor” se preia doar în cartea funciară a unității respective, în baza actului de preapartamentare/apartamentare și a extraselor CF pentru teren și unitățile individuale, după caz.[5]
Concret, înainte să plătești avansul pentru un apartament într-un bloc în construcție, vei putea cere extras de carte funciară nu doar pe teren, ci și pe viitorul apartament, unde trebuie să existe notată promisiunea de vânzare. În lipsa acestei notări, riscul ca același apartament să fie promis mai multor cumpărători scade, dar nu dispare; însă dezvoltatorul nu mai respectă cadrul legal, ceea ce poate atrage sancțiuni.
Cum sunt protejate concret antecontractele și banii plătiți ca avans
Legea Nordis nu pleacă de la zero, ci se suprapune peste regulile generale din Codul civil privind promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare. AGERPRES amintește, într-un ghid dedicat tranzacțiilor sigure, că promisiunea de a contracta naște o obligație fermă, iar dacă vânzătorul refuză nejustificat să încheie contractul final, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare.[6]
Ce aduce nou Legea Nordis este legarea mai strânsă a acestei promisiuni de cartea funciară și de un regim special al avansului. Actul normativ prevede că sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunilor de vânzare sau cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului, dedicat exclusiv proiectului respectiv. Banii pot fi folosiți doar pentru dezvoltarea acelui proiect și doar pe baza aprobării dirigintelui de șantier.[7]
În plus, legea condiționează cheltuirea avansului de atingerea anumitor stadii fizice de execuție. Analizele juridice de specialitate subliniază că, de exemplu, pentru partea de rezistență a construcției se poate folosi până la un anumit procent din preț, iar pentru partea de instalații un alt plafon, ulterior finalizării acesteia.[8] Scopul este ca avansul tău să „urmeze” progresul real al șantierului, nu să fie consumat integral din primele luni.
Un alt element esențial este tratamentul rezervărilor: orice sumă plătită în legătură cu viitorul apartament cade sub incidența regulilor de avans, trebuie să treacă prin contul dedicat și este supusă acelorași restricții de utilizare.[3]
Sancțiuni, riscuri și ce ar trebui să faci ca și cumpărător
Legea Nordis nu se oprește la reguli teoretice, ci introduce și sancțiuni importante. Folosirea avansurilor în alte scopuri decât dezvoltarea proiectului poate fi sancționată cu amenzi proporționale, inclusiv cu până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului, potrivit analizelor publicate în mediul specializat.[3]
În practică, însă, protecția reală depinde și de vigilența cumpărătorului. Câteva recomandări concrete, în lumina noii legi:
- Verifică existența autorizației de construire și înscrierea ei în cartea funciară a terenului.
- Cere extras de carte funciară pentru viitorul apartament și verifică notarea promisiunii de vânzare.
- Nu accepta să plătești mai mult de 5% din preț ca avans, decât dacă ți se prezintă clar o poliță de asigurare sau un alt mecanism de garantare admis de lege.
- Asigură-te că plata se face în contul bancar dedicat proiectului, menționat expres în antecontract.
- Evaluează atent clauzele privind termenele de predare, penalitățile de întârziere și condițiile de reziliere.
Nu în ultimul rând, noile reguli vor avea efect și asupra pieței. Analize economice recente arată că limitarea posibilității dezvoltatorilor de a se finanța din avansurile mari ale cumpărătorilor și obligativitatea conturilor dedicate pot duce la creșterea costurilor de finanțare și, implicit, a prețurilor finale ale locuințelor noi.[9] Pentru cumpărător, asta înseamnă un echilibru între un preț ceva mai ridicat și un nivel de siguranță juridică net superior.
Ce rămâne de clarificat și cum te pregătești pentru viitoarele proiecte
Chiar dacă Legea Nordis marchează un pas important în profesionalizarea pieței rezidențiale, experții juridici subliniază că unele concepte noi, precum preapartamentarea, au încă nevoie de norme tehnice detaliate și de o corelare mai bună cu restul legislației în urbanism și construcții.[8]
Ca viitor cumpărător de apartament într-un proiect nou, strategia de protecție ar trebui să includă acum, cel puțin:
- Consultarea documentației de urbanism și a autorizației de construire.
- Verificarea atentă a înscrierilor în cartea funciară, inclusiv pentru bunul viitor.
- Analiza antecontractului împreună cu un avocat specializat în imobiliare.
- Monitorizarea respectării etapelor de construcție înainte de a accepta eventuale plăți suplimentare.
Legea Nordis îți dă instrumente mai bune, dar nu îți înlocuiește diligența personală. Cu o verificare atentă și cu înțelegerea noilor reguli privind avansul, antecontractul și cartea funciară, riscul de a repeta cazurile dramatice din trecut scade semnificativ, iar șansele ca apartamentul „de pe planșetă” să devină locuința ta reală cresc considerabil.
Surse
- Digi24 – Parlamentul a adoptat Legea „Nordis”
- Digi24 – Limite stricte pentru avansurile cerute de dezvoltatori
- Lege5 / Legeaz – Legea 207/2025 („Legea Nordis”): reguli noi pentru avans și rezervare
- Radio România Timișoara – Noi reguli pe piața imobiliară. Ce aduce Legea Nordis
- Portal Legislativ – Reglementări ANCPI privind notarea antecontractelor pentru bunuri viitoare
- Lexeto – Analiză juridică Legea nr. 207/2025 (Legea Nordis)
- AGERPRES – Ghidul complet pentru tranzacții și litigii imobiliare sigure
- Economedia – Legea Nordis: cum va influența prețul noilor apartamente
Întrebări frecvente
Ce avans mai poate cere dezvoltatorul pentru un apartament în construcție?
În mod standard, Legea Nordis limitează avansul la maximum 5% din valoarea contractului pentru locuințele nefinalizate. Un avans mai mare este posibil doar dacă dezvoltatorul oferă garanții suplimentare, de tip poliță de asigurare sau mecanism echivalent, pentru finalizarea proiectului.
Cum verific dacă promisiunea de vânzare este notată corect în cartea funciară?
Poți solicita notarului sau direct unui birou cadastral un extras de carte funciară pentru unitatea individuală „bun viitor”. În extras ar trebui să regăsești atât mențiunea autorizației de construire, cât și notarea promisiunii de vânzare aferente viitorului apartament.
Ce risc am dacă accept să plătesc avansul într-un alt cont decât cel dedicat proiectului?
Dacă plătești avansul într-un cont care nu este cel dedicat proiectului conform Legii Nordis, banii tăi nu mai beneficiază de protecțiile speciale privind utilizarea etapizată și exclusivă pentru acel proiect. Practic, crește riscul ca dezvoltatorul să folosească sumele în alte scopuri, iar recuperarea lor, în caz de eșec al proiectului, devine mult mai dificilă.
Se mai pot vinde „pe planșetă” apartamente care nu apar deloc în cartea funciară?
Teoretic, dezvoltatorii sunt obligați să înscrie autorizația de construire și viitoarele unități în cartea funciară, prin procedura de preapartamentare. Dacă un proiect se vinde doar pe baza unui plan și a unui CF de teren, fără evidențierea unităților individuale și a promisiunilor, înseamnă că nu respectă noul cadru și îți asumi un risc juridic considerabil.
Legea Nordis garantează că nu se vor mai bloca proiecte și nu voi mai pierde bani?
Legea Nordis reduce semnificativ riscurile pentru cumpărători prin limitarea avansului, conturi dedicate și obligativitatea înscrierilor în cartea funciară, dar nu poate elimina total riscul de blocaj al unui proiect. Ea îți oferă însă mai multe instrumente legale pentru a-ți proteja banii și pentru a acționa împotriva dezvoltatorului în caz de nerespectare a obligațiilor.
