Ghid complet de închiriere: siguranță pentru chiriaș și proprietar

De ce este esențial un contract scris de închiriere

Piața chiriilor a devenit mai dinamică în ultimii ani, chiriile cerute la nivel național crescând cu aproximativ 12–15% în 2024 față de anul precedent, potrivit unei analize Storia citate de presa economică.(zf.ro) În acest context, un contract de închiriere clar și corect este cea mai bună protecție atât pentru chiriaș, cât și pentru proprietar.

Codul civil prevede că un contract de locațiune poate fi încheiat în formă verbală sau scrisă, însă numai forma scrisă permite dovedirea facilă a clauzelor agreate și înregistrarea la ANAF.(legislatie.just.ro) În practică, lipsa contractului sau a unor clauze clare generează cele mai multe conflicte referitoare la chirie, garanție sau durata închirierii.

Un contract de închiriere pentru locuință ar trebui să cuprindă cel puțin următoarele elemente:

• identificarea părților, inclusiv CNP/CUI și adrese de corespondență;
• descrierea exactă a imobilului (adresă, număr cadastral dacă este disponibil);
• durata închirierii (determinată sau nedeterminată) și data de la care începe plata chiriei;
• valoarea chiriei, moneda, termenul de plată și modalitatea de actualizare;
• cuantumul și condițiile de utilizare/restituire a garanției;
• repartizarea obligațiilor privind utilitățile și cheltuielile de întreținere;
• condițiile de reziliere și termenele de preaviz pentru fiecare parte;
• starea locuinței, mobilierului și electrocasnicelor, ideal printr-un proces-verbal anexă.

Semnarea unui contract scris, cu anexă de predare-primire și înregistrarea la ANAF, reduce drastic riscul de litigii și oferă ambelor părți siguranță juridică.

Înregistrarea contractului la ANAF: cum protejează chiriașul și proprietarul

Începând cu modificările fiscale aplicabile de la 1 ianuarie 2023 și menținute în 2024, ANAF subliniază expres obligația de a înregistra contractele de închiriere (contracte de locațiune) la organul fiscal competent.(static.anaf.ro) Această obligație revine în principal proprietarului, dar beneficiile sunt pentru ambele părți.

Procedura se face prin depunerea formularului „C168 – Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune” în format electronic, prin Spațiul Privat Virtual sau alt canal acceptat de ANAF.(static.anaf.ro) Înregistrarea este necesară atât la semnarea contractului, cât și la modificări ulterioare (de exemplu, schimbarea chiriei sau a duratei).

Avantaje pentru proprietar:

• situație fiscală clară și evitarea amenzilor pentru neînregistrarea veniturilor din chirii;
• posibilitatea de a dovedi oficial existența contractului în relația cu banca sau alte instituții;
• transparență în relația cu chiriașul privind obligațiile fiscale.

Avantaje pentru chiriaș:

• dovadă oficială că ocupă legal locuința, utilă la bancă, școală sau la schimbarea domiciliului fiscal;
• proteție suplimentară în caz de litigiu, inclusiv în fața instanței;
• un cadru contractual mai greu de modificat abuziv (de exemplu, creșteri nejustificate de chirie).

Ministerul Finanțelor, prin ghidurile fiscale dedicate veniturilor din cedarea folosinței bunurilor în 2024, confirmă menținerea obligației de declarare și de înregistrare a contractelor la ANAF, precum și tratamentul fiscal specific acestor venituri.(static.anaf.ro)

Garanția și procesul-verbal de predare-primire

În practică, garanția solicitată la închirierea unei locuințe este echivalentul a una sau două luni de chirie, în funcție de oraș, nivelul chiriei și dotările locuinței. Platformele și consultanții imobiliari notează că depozitul de 1–2 luni a devenit standard în marile orașe, în special acolo unde chiriile au crescut accelerat.(zf.ro)

Codul civil permite părților să stabilească liber cuantumul garanției, modul în care aceasta poate fi utilizată și termenul de restituire.(legislatie.just.ro) Este esențial ca aceste aspecte să fie trecute explicit în contract, pentru a evita situațiile în care proprietarul reține nejustificat depozitul sau, invers, chiriașul lasă datorii la utilități sau stricăciuni neacoperite.

Recomandări practice privind garanția:

• se stipulează clar ce acoperă garanția: chirie restantă, penalități, reparații pentru deteriorări peste uzura normală, facturi la utilități;
• se precizează termenul de restituire după predarea locuinței (de exemplu, 15–30 de zile) și condițiile concrete (achitarea tuturor utilităților, verificarea stării imobilului);
• se menționează modul de restituire: numerar, transfer bancar, compensare cu ultima chirie doar dacă ambele părți sunt de acord.

La fel de important este procesul-verbal de predare-primire, anexă la contract, în care se consemnează starea locuinței și a bunurilor: pereți, pardoseli, instalații, mobilier, electrocasnice, contoare de utilități. În lipsa acestuia, este dificil de dovedit dacă o stricăciune exista înainte sau a fost produsă de chiriaș pe durata locuirii.

Drepturi și obligații esențiale pentru chiriaș și proprietar

Regimul locuințelor închiriate este reglementat atât de Codul civil, cât și de Legea locuinței nr. 114/1996 și acte conexe, care stabilesc principalele drepturi și obligații ale părților.(legislatie.just.ro)

Obligațiile proprietarului:

• să predea locuința în stare normală de folosință și să asigure condițiile igienico-sanitare și de siguranță prevăzute de lege;(legislatie.just.ro)
• să efectueze reparațiile majore (structura de rezistență, instalații comune, acoperiș etc.), precum și reparațiile care nu pot fi puse în sarcina chiriașului;(legislatie.just.ro)
• să respecte dreptul de folosință al chiriașului pe toată durata contractului, fără a intra în locuință fără acordul sau fără un motiv legal;
• să emită chitanță sau extrase de cont care atestă plata chiriei și, după caz, a garanției.

Obligațiile chiriașului:

• să plătească chiria la termenele stabilite în contract;
• să folosească locuința cu destinația stabilită (locuință, nu birou, activitate comercială etc., dacă nu există acord scris al proprietarului);(legislatie.just.ro)
• să suporte cheltuielile și reparațiile minore, legate de uzul curent al locuinței;
• să respecte regulile interne ale condominiului și normele de conviețuire socială;
• să nu modifice sau să subînchirieze locuința fără acordul scris al proprietarului, atunci când legea sau contractul o cer.(legislatie.just.ro)

În cazul neplății chiriei sau al încălcării grave a obligațiilor, proprietarul poate solicita rezilierea contractului, cu respectarea procedurilor legale și a termenelor de preaviz. De cealaltă parte, chiriașul are dreptul să ceară reducerea chiriei sau chiar rezilierea contractului dacă locuința devine improprie folosinței și proprietarul nu intervine pentru remediere.

Cum eviți problemele într-o închiriere: checklist pentru ambele părți

Majoritatea problemelor în relația chiriaș-proprietar apar din lipsa unor clauze clare, a documentelor de predare-primire sau a comunicării scrise. Pentru a limita riscurile, este util un set minim de bune practici.

Recomandări pentru proprietar:

• solicită documente de identitate și, ideal, o dovadă a veniturilor chiriașului (fără a păstra copii inutile, pentru respectarea GDPR);
• folosește un model de contract actualizat la legislația în vigoare și adaptat situației concrete (durată, mobilare, animale de companie etc.);
• înregistrează contractul la ANAF în termenele stabilite de legislația fiscală;
• realizează un set de fotografii la predare și la preluare, anexate la procesul-verbal;
• stabilește din start canalele de comunicare oficiale (email, poștă, telefon) și modalitatea de transmitere a notificărilor.

Recomandări pentru chiriaș:

• nu accepta să locuiești „fără acte”; insistă pentru contract scris și înregistrare fiscală;
• citește atent clauzele privind majorarea chiriei, garanția și rezilierea; cere reformularea celor abuzive sau neclare;
• verifică datorii anterioare la utilități și citește contoarele la momentul mutării;
• păstrează toate chitanțele, extrasele bancare și corespondența importantă cu proprietarul;
• notifică în scris orice problemă tehnică apărută (infiltrații, defecțiuni la instalații) și acordă un termen rezonabil pentru remediere.

Un raport corect chiriaș-proprietar se bazează pe contract, transparență fiscală și documentare riguroasă a stării locuinței. Într-o piață a chiriilor aflată în creștere, acestea nu mai sunt „detalii birocratice”, ci elemente centrale de protecție pentru ambele părți.

Surse

• ANAF – Ghid fiscal chirii 2024
• ANAF – Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, 2024
• ANAF – Formular C168, înregistrare contracte de locațiune
• Codul civil – dispoziții privind locațiunea și locuința familiei
• Legea locuinței nr. 114/1996
• Ziarul Financiar – Piața chiriilor în 2024, analiza Storia