Cum verifici corect actele unei locuințe înainte de cumpărare

De ce este esențială verificarea actelor înainte să cumperi o locuință

Într-o piață imobiliară volatilă, în care numărul tranzacțiilor și al creditelor ipotecare este atent monitorizat de BNR, atenția la detalii juridice devine o formă de protecție financiară. Raportul BNR asupra stabilității financiare din 2024 arată că expunerea populației pe credite ipotecare este una dintre principalele vulnerabilități, ceea ce înseamnă că o achiziție greșită poate avea efecte pe termen lung asupra bugetului familiei.

În acest context, actele unei locuințe nu sunt o formalitate lăsată pe umerii notarului, ci un capitol pe care fiecare cumpărător trebuie să îl înțeleagă. Verificarea cărții funciare, a sarcinilor, a autorizațiilor de construire și a documentației fiscale îți poate economisi ani de litigii și costuri suplimentare.

Primul filtru obligatoriu înainte de orice avans este extrasul de carte funciară recent, emis de ANCPI, care arată cine este proprietar și ce sarcini are imobilul.

Cartea funciară: documentul care îți spune cine vinde și ce cumperi de fapt

Cartea funciară este registrul public care descrie situația juridică a imobilului: cine este proprietar, ce suprafață are, cum este identificat cadastral și ce sarcini sunt înscrise asupra lui. Extrasul de carte funciară este documentul oficial emis de ANCPI pe baza acestor înregistrări.

Potrivit ghidurilor și platformelor specializate care colaborează cu ANCPI, extrasul de carte funciară conține informații esențiale: date de identificare (număr cadastral, adresă, suprafață, categorie de folosință), proprietarii și actele în baza cărora s-a dobândit proprietatea, precum și sarcinile active ipoteci, interdicții, servituți sau litigii. Aceste elemente sunt structurate pe trei părți, dintre care partea a treia este dedicată sarcinilor imobilului.

Extrasul se poate obține direct din sistemul ANCPI, inclusiv online, prin platforma ePay.ancpi.ro, unde este disponibil un extras de carte funciară pentru informare, cu taxă stabilită prin ordin al directorului general ANCPI. Documentul este emis electronic și poartă semnătura digitală a instituției, ceea ce permite verificarea autenticității prin codul de bare de pe prima pagină.

• Asigură-te că adresa și numărul cadastral corespund exact cu imobilul vizitat.
• Verifică dacă vânzătorul din contractul de promisiune este același cu proprietarul înscris în cartea funciară.
• Analizează partea a treia a extrasului, unde apar ipotecile, interdicțiile de înstrăinare, sechestrele și litigiile.
• Nu te baza pe copii vechi, cere întotdeauna un extras recent, emis pentru informare.

Ce înseamnă sarcinile în cartea funciară și cum te pot bloca

Sarcinile înscrise în cartea funciară reprezintă orice drept sau limitare care afectează folosirea sau înstrăinarea imobilului. Platformele de consultanță imobiliară și de extrase CF explică frecvent că cele mai comune sarcini sunt ipotecile, interdicțiile de înstrăinare și sechestrul, dar pot apărea și servituți sau litigii în curs.

Ipoteca este, de regulă, constituită în favoarea unei bănci, pentru creditul prin care actualul proprietar a cumpărat locuința. Prezența unei ipoteci nu înseamnă automat că nu poți cumpăra, dar înseamnă că tranzacția trebuie structurată astfel încât ipoteca să fie stinsă și radiată din cartea funciară în același timp cu vânzarea, de obicei din prețul plătit de noul cumpărător sau dintr-un credit nou.

Interdicția de înstrăinare blochează vânzarea până la radiere. Ea poate fi instituită în favoarea băncii, a statului sau a altei persoane. Un sechestru instituit de o autoritate sau de o instanță blochează, de asemenea, înstrăinarea pe durata unui dosar. Aceste sarcini sunt detaliate în extrasul CF și trebuie analizate împreună cu notarul sau cu un avocat.

ANCPI prevede și posibilitatea emiterii unui certificat de sarcini, document distinct care confirmă dacă un imobil este sau nu grevat de sarcini pe baza datelor din cartea funciară, la un tarif stabilit prin ordinul nr. 16 din 2019. Acest certificat poate fi util când vrei o confirmare suplimentară asupra situației imobilului după adresă completă.

• Evită semnarea oricărui antecontract fără clarificarea modului în care vor fi stinse ipotecile existente.
• Verifică dacă există interdicții de înstrăinare sau sechestru și cere explicații notarului cu privire la efectele lor.
• Notează-ți numărul încheierilor prin care au fost înscrise sarcinile, pentru a le putea discuta cu un specialist.

Autorizații, documentație tehnică și rolul notarului în verificarea actelor

Cartea funciară nu spune totul despre un imobil, mai ales în cazul construcțiilor. Pentru apartamentele în blocuri noi sau pentru case individuale, verificarea autorizației de construire, a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a intabulării construcției este esențială.

Ghidul cumpărătorului de locuințe, realizat în 2026 cu sprijinul notarilor publici și al autorităților de protecție a consumatorilor, subliniază că notarul este obligat să verifice actele de proprietate ale vânzătorului, istoricul juridic al imobilului, existența sarcinilor, a interdicțiilor de înstrăinare și a litigiilor, precum și registrele publice relevante. De asemenea, notarul verifică existența actelor administrative și a avizelor prealabile, cum ar fi certificatul de atestare fiscală, adeverința de la asociația de proprietari, certificatul energetic și alte documente cerute de lege.

Chiar dacă notarul are acest rol legal, nu toate problemele de natură tehnică sau urbanistică pot fi identificate exclusiv la birou. De aceea, pentru construcțiile noi este recomandată și o verificare a documentației de urbanism certificat de urbanism, autorizație de construire, eventuale modificări ulterioare, precum și o discuție cu un specialist tehnic în cazurile mai complexe.

• Solicită vânzătorului autorizația de construire și procesul-verbal de recepție pentru casele noi.
• Cere certificatul de performanță energetică înainte de semnarea contractului.
• Verifică la primărie dacă există litigii sau proceduri administrative care vizează imobilul sau zona.

Checklist practic: cum arată o verificare minimă serioasă

Dincolo de concepte juridice, cumpărătorul are nevoie de o listă clară de pași. Practica notarilor și recomandările avocaților în materie de due diligence imobiliar conturează o schemă de verificare minimă, dar solidă, înainte de a te angaja într-o tranzacție.

• Acte de proprietate: contractul de vânzare cumpărare anterior, contract de donație, certificat de moștenitor, sentință judecătorească sau titlu de proprietate, în funcție de situație.
• Extras de carte funciară pentru informare: emis recent de ANCPI, prin OCPI sau prin portalul ePay, care să confirme proprietarul, suprafața și sarcinile.
• Verificarea sarcinilor: ipoteci, interdicții, sechestru, servituți sau litigii înscrise în partea a treia a cărții funciare, eventual și certificat de sarcini.
• Documentație tehnică și urbanistică: autorizația de construire, procesul-verbal de recepție, planurile cadastrale, certificate și avize de la primărie acolo unde este cazul.
• Documente fiscale și de utilități: certificat de atestare fiscală de la primărie, adeverință de la asociația de proprietari privind plata la zi a cheltuielilor de întreținere, situația contractelor de utilități.
• Consultanță specializată: o discuție prealabilă cu notarul ales de tine, nu doar cu cel propus de vânzător, și, la nevoie, cu un avocat sau un expert tehnic.

Înainte de a plăti un avans sau de a semna un antecontract, asigură-te că ai parcurs toți acești pași și că ai clarificat cu notarul toate elementele dubioase din cartea funciară sau din documentația tehnică.