Cum îți dai seama dacă prețul unui apartament este corect, nu doar „de piață”

De ce „prețul de piață” nu este totdeauna prețul corect

În România, discuția despre locuințe se poartă aproape exclusiv în jurul prețului cerut de vânzător. Problema este că, într-o piață cu ofertă relativ redusă și cu mulți proprietari care nu au nevoie urgentă să vândă, „prețul de piață” din anunțuri nu coincide neapărat cu prețul corect, adică acela la care există o probabilitate mare ca tranzacția să se închidă într-un timp rezonabil.

Indicele Imobiliare.ro arată că, la nivel național, prețul mediu solicitat pentru apartamente s-a apropiat în 2024 de 1.700 euro/mp util, iar în București a depășit 1.750 euro/mp util, cu o tendință de creștere moderată în 2025–2026.1,2 BNR confirmă că dinamica este susținută în special de segmentul locuințelor noi, cu ritmuri anuale de creștere semnificativ mai mari decât pe piața veche.3

În același timp, datele ANCPI arată fluctuații considerabile ale numărului de tranzacții în marile orașe, ceea ce indică episoade de „blocaj” în care prețurile continuă să urce, dar numărul de cumpărători dispuși să plătească aceste sume scade.4 În astfel de perioade, riscul de a plăti prea mult sau de a lista cu un preț nerealist este mult mai mare.

Prețul „corect” al unui apartament nu este media din anunțuri, ci intervalul în care se închid tranzacțiile, ajustat pentru anul construcției, etaj, zonă și starea reală a locuinței.

Cum folosești prețul pe metru pătrat fără să cazi în capcană

Primul reflex al oricărui cumpărător este să împartă prețul cerut la suprafața utilă și să compare cu un „preț mediu pe mp”. Este un punct bun de pornire, dar nu și de sosire.

Indicele Imobiliare.ro îți oferă valori medii pe oraș, cartier și uneori pe tip de apartament, actualizate lunar pe baza prețurilor de ofertă din anunțuri.1,2,5 De exemplu, Bucureștiul are un nivel mediu clar mai ridicat decât media națională, iar orașe ca Cluj-Napoca sau Timișoara pot depăși aceste valori, în timp ce Iași sau alte centre universitare se situează sub ele.3,4

Ca să folosești util prețul pe mp:

• Compară întotdeauna cu media pe CARTIER și pe TIP de apartament (garsonieră, 2 camere etc.), nu cu media pe oraș.
• Calculează atât prețul pe mp util, cât și pe mp total (inclusiv balcon și terase), deoarece mulți vânzători „umflă” suprafața folosind suprafața construită.
• Ține cont că prețurile din anunțuri sunt, în general, cu 3–10% peste prețurile efective de tranzacționare, în funcție de oraș și de faza ciclului de piață. Diferența se vede indirect în rapoartele BNR și în statisticile privind numărul de tranzacții și gradul de accesibilitate.3,6

Un indicator suplimentar este evoluția pe termen mediu. Serii statistice precum cele folosite de BNR și agregate de platforme de cercetare arată că, în ultimii ani, prețurile locuințelor din România au crescut în medie anual cu circa 5–7%, cu ritmuri mai mari în marile orașe.3,5,6 Dacă apartamentul pe care îl analizezi este listat cu un avans de 15–20% peste media zonei într-un singur an, ai deja un semnal de alarmă.

Etajul, anul construcției și starea blocului: un „coeficient de corecție” esențial

Două apartamente cu aceeași suprafață și în același cartier pot avea valori foarte diferite în funcție de etaj, anul construcției și calitatea construcției. Rapoartele BNR arată că locuințele noi au avut în ultimii ani ritmuri de creștere a prețurilor semnificativ mai mari decât cele vechi, ceea ce indică și o preferință clară a cumpărătorilor pentru proiectele recente.3,6

Pentru a ajusta corect prețul:

• Anul construcției: blocurile vechi (în special înainte de 1977) pot avea un discount justificat față de media zonei, din cauza problemelor structurale potențiale și a eficienței energetice reduse. Blocurile între 1980–1990 și cele din anii 2000, bine întreținute, tind să fie mai apropiate de media actuală. Proiectele foarte noi, în zone bune, justifică de obicei un plus de preț.
• Etajul: parterul și ultimul etaj sunt, în general, mai puțin căutate, ceea ce ar trebui să se reflecte într-un preț per mp mai mic decât media din bloc. Etajele intermediare, cu orientare bună și lumină naturală, se tranzacționează de regulă la prețurile cele mai ridicate.
• Starea blocului și a spațiilor comune: lift modern, instalații refăcute, fațadă termoizolată și un aspect îngrijit justifică un preț mai aproape sau chiar peste media zonei. Un bloc degradat, cu infiltrații sau probleme la subsol, cere un discount consistent.

În rapoartele de stabilitate financiară, BNR subliniază că diferențele de calitate între locuințele noi și cele vechi și între zonele urbane mari și restul țării se adâncesc, ceea ce înseamnă că „prețul mediu pe mp” este tot mai puțin reprezentativ pentru o locuință concretă.3,6

Zona, accesul la infrastructură și dinamica locală a pieței

Zona este, probabil, cel mai important determinant al valorii unui apartament. Rapoartele de piață arată diferențe majore de preț chiar în interiorul aceluiași oraș, în funcție de distanța față de centru, accesul la metrou sau alte mijloace de transport, proximitatea față de birouri și universități.1,3,5

Câteva repere concrete pentru a evalua zona:

• Consultă Indicele Imobiliare.ro sau rapoartele trimestriale Market 360 pentru a vedea prețul mediu în cartier și cum a evoluat el în ultimii 1–3 ani.1,2,5
• Verifică în presa economică și în comunicatele ANCPI dinamica tranzacțiilor în orașul tău: o scădere puternică a volumului, concomitent cu prețuri în creștere, semnalează un potențial dezechilibru între cerere și ofertă.4,6
• Analizează infrastructura: acces la transport în comun, școli, parcuri, centre comerciale. Zonele bine conectate și cu servicii publice bune tind să își păstreze valoarea mai bine în timp și suportă mai ușor creșterile de preț.

Un exemplu: Bucureștiul a înregistrat în 2025 una dintre cele mai mari creșteri anuale ale prețului mediu pentru apartamente dintre marile orașe, de circa 20%, potrivit unei analize bazate pe prețurile de ofertă din anunțuri. În același timp, orașe precum Iași au rămas, la locuințele noi, la niveluri semnificativ mai accesibile, în jur de 1.800–1.900 euro/mp util.4 Un apartament în București listat cu un preț apropiat de cel din Cluj sau peste orașe cu cerere foarte ridicată trebuie analizat critic, chiar dacă „așa se cere în zonă”.

Cum folosești anunțurile comparabile pentru a verifica un preț

Anunțurile comparabile sunt cea mai la îndemână unealtă pentru un cumpărător sau proprietar care vrea să verifice dacă un preț este realist. Ideea este simplă: cauți apartamente foarte asemănătoare, în aceeași zonă, și vezi la ce prețuri se tranzacționează sau se scot la vânzare.

Pașii recomandați:

• Stabilește criterii clare: aceeași zonă, același număr de camere, suprafață apropiată (±10%), an de construcție similar, etaj comparabil.
• Caută cel puțin 5–10 anunțuri active pe principalele portaluri, apoi elimină extremele evidente (prea ieftin sau prea scump, fără explicații evidente).
• Corelează cu datele agregate din Indicele Imobiliare.ro și, dacă este posibil, cu rapoarte de piață trimestriale, ca să vezi dacă anunțurile respective sunt sub, peste sau în linie cu media pe zonă.1,2,5
• Urmărește anunțurile în timp: dacă un apartament stă listat luni la același preț, fără să se vândă, este un indiciu că prețul este peste ceea ce este dispusă piața să plătească.

Rapoartele BNR și datele INS despre indicele prețurilor proprietăților rezidențiale arată că, în medie, piața evoluează relativ lent la nivel național, însă ajustările pot fi rapide la nivel de cartier sau tip de proprietate.3,6 De aceea, comparabilele locale, analizate atent, sunt mai relevante decât orice medie națională.

Checklist rapid: este prețul acestui apartament „corect” pentru tine?

La final, „corect” înseamnă nu doar rezonabil față de medie, ci și sustenabil pentru bugetul tău și justificat de caracteristicile concrete ale locuinței. Poți folosi următorul checklist:

• Prețul pe mp este în intervalul ±5–10% față de media pe cartier și tip de apartament indicată de Indicele Imobiliare.ro sau de alte rapoarte credibile.1,2,5
• Ai ajustat în sus sau în jos pentru anul construcției, etaj, starea blocului și a apartamentului.
• Zona are infrastructură bună și perspectivă de dezvoltare, confirmată de dinamica recentă a tranzacțiilor și a prețurilor locale.3,4,6
• Anunțurile comparabile, analizate pe o perioadă de câteva săptămâni, confirmă că prețuri similare duc efectiv la tranzacții, nu la anunțuri blocate.
• Rata lunară estimată (dacă te împrumuți) nu depășește un prag confortabil raportat la veniturile tale, ținând cont de evoluția dobânzilor semnalată de BNR.3,6

Dacă răspunsul este pozitiv la majoritatea acestor puncte, este probabil că prețul este corect, chiar dacă nu este „mic”. Dacă ai dubii pe mai multe criterii, tratează anunțul cu prudență, negociază ferm sau caută alternative.

Surse

• Banca Națională a României – Rapoarte asupra stabilității financiare și analize privind piața imobiliară rezidențială