Cum cumperi în siguranță un apartament nou de la dezvoltator în 2026

De ce este diferit să cumperi de la dezvoltator în 2026

Piața apartamentelor noi rămâne extrem de activă în marile orașe, însă cadrul legal și practicile comerciale s-au rafinat în ultimii ani. În 2026, cumpărătorii au mai multe instrumente oficiale pentru a verifica un proiect imobiliar, dar și mai multe capcane contractuale, de la avansuri mari până la termene nerealiste de finalizare.

Autorități precum ANPC și ANCPI au publicat ghiduri și regulamente actualizate care explică pașii corecți ai unei tranzacții, de la verificarea situației juridice în cartea funciară până la intabularea finală a apartamentului. Aceste resurse, combinate cu atenția la conținutul antecontractului și la condițiile de recepție și branșare la utilități, fac diferența între o achiziție sigură și una riscantă.

Înainte să semnezi orice document și să plătești un avans semnificativ, cere un extras de carte funciară actualizat și o copie după autorizația de construire, apoi verifică atent antecontractul împreună cu un notar sau avocat.

Verificarea dezvoltatorului: autorizația de construire și cartea funciară

Primul pas este verificarea proiectului în sine, nu doar a apartamentului. Dezvoltatorul trebuie să dețină o autorizație de construire valabilă emisă pentru imobilul pe care îl cumpărați, iar construcția trebuie executată în limitele și condițiile acesteia. Lipsa autorizației sau abateri majore de la ea pot duce la imposibilitatea recepției și intabulării sau la costuri suplimentare pentru intrarea în legalitate.

La fel de importantă este situația juridică în cartea funciară. ANCPI pune la dispoziția publicului extrasul de carte funciară pentru informare, document oficial care arată proprietarul terenului și al construcției, suprafața, categoriile de folosință și eventualele sarcini sau interdicții, cum ar fi ipotecile sau litigiile în curs.[1] Extrasul se poate obține online sau de la biroul de carte funciară, în termen de 1-2 zile lucrătoare, conform termenelor de prestare publicate de oficiile teritoriale ANCPI.[2][3]

În practică, trebuie să verifici cel puțin:

• dacă dezvoltatorul este proprietarul terenului sau are un drept real care îi permite să construiască și să vândă;
• dacă există ipoteci sau alte sarcini pe teren ori construcție (de exemplu, credite bancare mari în favoarea finanțatorului proiectului);
• dacă destinația imobilului este „locuință” și dacă suprafața și descrierea corespund documentației prezentate;
• dacă imobilul sau bunurile viitoare (apartamentele) sunt deja înscrise provizoriu în cartea funciară, conform regulilor de preapartamentare;

Ghidurile recente pentru cumpărători subliniază că analiza extrasului de carte funciară și verificarea proprietarului sunt pași esențiali care trebuie făcuți înainte de semnarea oricărui antecontract sau achitării unui avans.[4][5]

Antecontractul și avansul: cum îți protejezi banii

Antecontractul (promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare) este documentul care fixează prețul, calendarul plăților și condițiile în care se va semna contractul final la notar. Dezvoltatorii cer frecvent avansuri semnificative la acest moment, de regulă între 10 și 25 la sută din preț, proporție confirmată și de practica pieței în proiectele mari de locuințe noi.[6]

ANPC, în „Ghidul cumpărătorului de locuințe” publicat în 2026, recomandă ferm ca avansul să fie corelat cu gradul de finalizare a construcției și cu garanțiile oferite cumpărătorului.[4] Înainte de a achita sume importante, trebuie clarificat în scris:

• condițiile în care îți poți recupera avansul dacă dezvoltatorul nu respectă termenul de finalizare sau nu obține recepția și intabularea;
• ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul; pentru cumpărător, soluția rezonabilă este inserarea unei clauze suspensive legate de obținerea finanțării;
• penalitățile pentru întârzieri, atât pentru dezvoltator, cât și pentru cumpărător;
• modul de actualizare a prețului, dacă este cazul (indexări, modificări de TVA etc.).

Ghidurile practicii de piață recomandă ca antecontractul să fie autentificat la notar, nu doar sub semnătură privată, pentru a permite înscrierea în cartea funciară a unui drept de creanță sau a unei promisiuni de vânzare, ceea ce conferă cumpărătorului un nivel suplimentar de protecție juridică.[6]

Intabularea și actul final: de la bun viitor la apartament „în cartea funciară”

În proiectele noi, cumpărătorul contractează de multe ori un „bun viitor”. Legislația cadastrală și regulamentele ANCPI actualizate în 2023 și 2026 prevăd proceduri clare pentru înscrierea provizorie a acestor bunuri în cartea funciară, prin preapartamentare și apoi prin intabulare după finalizarea construcției.[7][8] Fără aceste etape, nu se poate încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică și nu se poate constitui ipoteca necesară unui credit ipotecar.

După recepția lucrărilor și întocmirea documentației cadastrale, notarul transmite către oficiul de cadastru cererea de intabulare a apartamentului și a dreptului tău de proprietate. Conform informațiilor publicate de ANCPI și de portalurile specializate, taxa de intabulare pentru persoanele fizice este, în general, 0,15% din valoarea din act, în timp ce pentru persoanele juridice ajunge la 0,50%.[1][9]

Termenul standard pentru intabulare este de regulă de câteva zile lucrătoare, iar extrasul de carte funciară pentru informare, ce atestă calitatea ta de proprietar, se poate obține online în 1-2 zile lucrătoare, în funcție de oficiu.[2][3] Abia după ce dreptul este intabulat poți considera tranzacția încheiată din punct de vedere juridic și poți utiliza locuința ca garanție pentru credite ulterioare sau o poți revinde fără riscuri.

Recepția, utilitățile și ceea ce înseamnă „apartament livrabil”

Un alt punct sensibil în tranzacțiile cu dezvoltatori este diferența dintre bloc „aproape gata” și bloc recepționat, branșat la utilități și cu apartamente livrabile. Legislația construcțiilor, actualizată prin regulamentele tehnice și de recepție, prevede că o clădire poate fi folosită doar după recepția la terminarea lucrărilor și obținerea avizelor necesare pentru punerea în funcțiune a instalațiilor.[7]

Pentru cumpărător, câteva verificări sunt esențiale înainte de semnarea contractului final:

• existența procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor, semnat de comisia de recepție și dezvoltator;
• branșarea definitivă la rețelele de utilități: energie electrică, gaze, apă, canalizare, internet, nu doar soluții provizorii;
• posibilitatea de a încheia contracte individuale de furnizare a utilităților pe numele proprietarului;
• conformitatea apartamentului cu planul și finisajele din antecontract (superficii utile, compartimentare, dotări);
• predarea procesului verbal de predare primire și a manualului imobilului, acolo unde dezvoltatorul îl pune la dispoziție.

ANPC atrage atenția în ghidul său că predarea unei locuințe în lipsa acestor elemente poate crea dificultăți majore cumpărătorului, de la imposibilitatea mutării efective până la costuri suplimentare cu branșările ulterioare.[4]

Checklist de siguranță pentru cumpărarea unui apartament nou

Pentru a sintetiza, cumpărarea în siguranță a unui apartament de la dezvoltator în 2026 înseamnă să tratezi tranzacția ca pe un proiect în mai multe etape, nu ca pe o simplă semnare de acte. Înainte să te decizi:

• verifică autorizația de construire, certificatul de urbanism și istoricul dezvoltatorului;
• solicită extras de carte funciară pentru informare, actual, atât pentru teren, cât și pentru eventualele bunuri viitoare;
• citește atent antecontractul, negociază clauzele privind avansul, termenele și penalitățile și, ideal, consultă un notar sau avocat;
• asigură-te că procedura de preapartamentare și intabulare este în curs și că dezvoltatorul poate livra un apartament cu carte funciară proprie;
• nu semna contractul final până când blocul nu este recepționat și branșat la utilități, iar apartamentul nu corespunde cu ceea ce ai contractat.

În contextul prețurilor mari și al creditării selectiv mai stricte, fiecare punct de pe acest checklist poate însemna zeci de mii de euro protejați sau, dimpotrivă, expuși riscului. Folosește resursele oficiale, pune întrebări și nu te grăbi să semnezi.

Surse

• ANCPI – Întrebări frecvente și Ghidul cetățeanului (cadastru și carte funciară)
• OCPI Constanța – Termene servicii (extras de carte funciară și intabulare)
• ANCPI Online – Cum se face intabularea unui apartament nou în România
• AGERPRES – ANPC a publicat un ghid pentru cumpărătorii de locuințe (2026)
• Onyx Residence – Ghid de cumpărare apartament nou, pași practici (actualizat 2026)
• Extrasul.ro – Ce să verifici în cartea funciară înainte să cumperi