Costurile reale la achiziția unei locuințe: ghid complet pentru cumpărătorul din România

De ce prețul din anunț nu este niciodată prețul final

Când cauți o locuință, toată atenția se duce, firesc, spre prețul afișat în anunț. Însă între suma din portalul imobiliar și suma pe care o vei plăti efectiv la finalul tranzacției există, de regulă, o diferență semnificativă. Aceasta provine din taxe notariale, tarife de intabulare, TVA (pentru locuințele noi), eventualul comision al agenției, dar și din cheltuielile recurente pe care ți le asumi ca proprietar.

În plus, multe dintre aceste costuri sunt reglementate prin ordine și hotărâri oficiale, nu prin „înțelegeri” cu notarul sau agentul. De aceea, un cumpărător informat își construiește de la început un buget total, nu doar se uită la prețul de vânzare.

Pentru un apartament de circa 100.000 euro, costurile totale suplimentare (taxe, comisioane, TVA unde este cazul) pot ajunge ușor la câteva mii de euro, dacă le incluzi pe toate în buget.

Taxe notariale și de intabulare: cel mai important cost suplimentar

Onorariul notarial pentru contractul de vânzare cumpărare se calculează procentual și gradual, pe tranșe, din valoarea declarată a tranzacției, în baza Normei privind onorariile minimale aprobate prin Ordinul ministrului Justiției nr. 177/C/2024, aplicabil din 2024 pentru actele și procedurile notariale, inclusiv tranzacții imobiliare. (uniuneanotarilor.ro) Deși procentele exacte diferă pe tranșe valorice, în practică, la o locuință medie, onorariul ajunge de regulă sub 1% din valoarea de tranzacție, dar poate însemna mii de lei pentru proprietățile mai scumpe.

Valoarea de referință pentru calcul nu este întotdeauna doar prețul din contract, ci și valoarea minimă din „grila notarilor”, adică valorile orientative stabilite anual de Uniunea Națională a Notarilor Publici și publicate, inclusiv în presa economică. Pentru București, presa a arătat cum aceste grile sunt folosite atât pentru onorarii, cât și pentru impozitele datorate statului. (economica.net) Dacă prețul din contract este sub valoarea din grilă, notarul este obligat să ia în calcul valoarea mai mare.

Normele adoptate în ianuarie 2024 prevăd, totodată, că onorariul include o serie întreagă de operațiuni: verificarea actelor, redactarea și autentificarea contractului, obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare, precum și transmiterea actului către biroul de carte funciară. (legislatie.just.ro)

Pe lângă onorariu, se adaugă taxele de cadastru și intabulare, plătite către ANCPI, de obicei prin notar. Tarifele sunt stabilite prin ordin al ANCPI și, pentru intabularea dreptului de proprietate al persoanelor fizice, se calculează procentual din valoarea imobilului (de exemplu, pentru anumite tipuri de înscrieri, ordinul de tarifare prevede cote procentuale, precum 0,15% din valoarea din act). (ancpi.ro) La acestea se adaugă taxa fixă pentru extrasul de carte funciară pentru informare, serviciu tarifat separat de ANCPI, de regulă câteva zeci de lei per extras, conform platformei oficiale de plată și informațiilor publice privind serviciile de carte funciară. (epay.ancpi.ro)

În practică, la o locuință cu preț în jur de 100.000 euro, combinația de onorariu notarial și taxe ANCPI ajunge frecvent să fie cel mai mare cost suplimentar după prețul de achiziție, depășind cu ușurință pragul de 1.000 euro echivalent, în funcție de structura onorariului ales de notar și de tarifele exacte aplicabile.

TVA la locuințe: 5%, 9% sau 19% și de ce contează în buget

Dacă achiziționezi o locuință nouă de la dezvoltator, TVA-ul poate schimba substanțial nota de plată. Din 2024, regimul de TVA pentru locuințe este diferențiat, cu cote de 5%, 9% și 19%, în funcție de tipul imobilului, valoarea acestuia și situația cumpărătorului. Ministerul Finanțelor și ANAF au publicat clarificări și exemple privind aplicarea cotelor reduse, inclusiv în materiale de informare pentru contribuabili, unde se arată aplicarea cotelor de 5% și 9%, iar în anumite cazuri, standardul de 19%. (static.anaf.ro)

În esență, cota redusă de TVA se aplică doar pentru locuințe care respectă simultan anumite condiții de suprafață, valoare maximă și destinație (locuință ca atare), iar aplicarea acestei cote reduse este limitată la un anumit număr de achiziții pentru aceeași persoană fizică. Analize recente dedicate imobiliarelor au sintetizat astfel situația: în 2024, cotele de TVA pentru imobiliare sunt de 5%, 9% și 19%, iar aplicarea cotei reduse se face o singură dată pentru achiziția unei singure locuințe care îndeplinește criteriile, restul tranzacțiilor urmând regimul standard sau alte cote, după caz. (wise.com)

Dacă locuința nouă pe care o cumperi are un preț apropiat de plafonul pentru care se aplică TVA redus, orice ajustare peste acest prag poate să însemne mii de euro în plus. De aceea este esențial să discuți explicit cu dezvoltatorul și notarul despre:

• ce cotă de TVA se aplică în concret la locuința ta;
• care este baza de calcul și dacă sunt sau nu incluse locurile de parcare sau anexele;
• dacă ai mai beneficiat anterior de cota redusă pentru o altă locuință.

Comisionul agenției imobiliare: când, cât și pentru cine

Pe lângă costurile legale, mulți cumpărători se confruntă cu încă o linie în buget, comisionul agenției imobiliare. Nivelul acestuia nu este reglementat prin lege, ci este stabilit prin contractul încheiat cu agenția. În practică, în piață există atât modele în care comisionul este plătit exclusiv de vânzător, cât și situații în care cumpărătorul este cel care plătește, sau ambele părți contribuie.

Din discuțiile publice și cazurile relatate de cumpărători pe forumuri și rețele sociale, se observă că unele agenții percep comisioane de 2% 3% din valoarea tranzacției de la cumpărător, în timp ce altele lucrează cu comision doar de la vânzător. (reddit.com) Important este că aceste condiții trebuie negociate și clar stipulate înainte de vizionări multiple sau de semnarea unui contract de reprezentare, pentru a evita surprizele la final.

Recomandare practică: dacă agenția solicită semnarea unui contract de prestări servicii înainte de vizionare, citește cu atenție clauzele privind comisionul, momentul exigibilității lui (la semnarea antecontractului sau la finalizarea vânzării) și ce servicii concrete primești în schimb.

Cheltuieli recurente după achiziție: costuri ignorate la început

Bugetul real al unei locuințe nu se oprește la ziua semnării contractului. Din acel moment, ca proprietar, vei suporta cheltuieli recurente care, însumate pe câțiva ani, pot depăși ușor costurile inițiale de tranzacție. Dintre acestea, cele mai importante sunt:

• Impozitul anual pe clădire și teren, stabilit de primărie în funcție de destinația imobilului (rezidențial sau nerezidențial), valoarea impozabilă și hotărârile consiliului local.
• Cheltuielile de întreținere și fondul de reparații la asociația de proprietari, esențiale mai ales în blocurile vechi, unde costurile cu reparațiile majore pot fi semnificative.
• Asigurarea obligatorie și facultativă a locuinței, cost care, deși nu este strict impus pentru toate tipurile de locuințe în același mod, devine practic obligatoriu dacă ai credit ipotecar.
• Eventualele costuri cu actualizarea cadastrului și intabulării în timp, dacă faci modificări majore (extinderi, recompartimentări) care necesită actualizarea datelor în cartea funciară, operațiuni care atrag din nou tarife ANCPI și onorarii de specialiști autorizați. Tarifele pentru servicii de înscriere în cartea funciară sunt publicate de ANCPI și actualizate prin ordine periodice, cu valori diferențiate în funcție de tipul operațiunii. (bt.ancpi.ro)

Aceste cheltuieli recurente nu apar în contractul de vânzare cumpărare, dar îți influențează direct capacitatea de a susține pe termen lung costul locuinței și trebuie simulate încă din faza de căutare.

Cum îți calculezi bugetul complet pentru achiziția unei locuințe

Înainte să faci o ofertă sau să semnezi un antecontract, merită să îți faci un tabel complet al costurilor, folosind date oficiale și instrumente de calcul actualizate. Există platforme specializate care centralizează legislația relevantă, precum Ordinul privind onorariile notariale din 2024, grilele notarilor și ordinele ANCPI privind taxe și tarife, și îți oferă un estimat orientativ al taxelor notariale, al impozitului datorat la stat și al taxelor ANCPI pentru orice tranzacție imobiliară. (casax.ro)

În mod practic, când îți faci bugetul, include explicit:

• prețul negociat al locuinței (cu sau fără TVA, în funcție de caz);
• onorariul notarial estimat, verificat în baza normelor oficiale și a grilei notarilor aplicabile pentru zona și tipul de imobil;
• taxele de intabulare și alte tarife ANCPI aferente înscrierii dreptului tău de proprietate;
• comisionul agenției, dacă există și dacă este datorat de tine ca cumpărător;
• eventualele costuri cu evaluarea, documentația cadastrală suplimentară sau comisioanele bancare, în cazul creditului ipotecar;
• un estimat anual al impozitelor locale și al cheltuielilor recurente legate de întreținerea locuinței.

Odată ce vezi toate aceste sume într-un singur loc, prețul din anunț capătă alt sens și poți decide în cunoștință de cauză dacă locuința respectivă se încadrează sau nu în bugetul tău real.

Surse

• Ordinul ministrului Justiției nr. 177/C/2024 privind onorariile minimale notariale
• Norma din 19.01.2024 privind actele și procedurile notariale
• Economica.net – Grilele notarilor 2024 pentru București
• Ministerul Finanțelor / ANAF – Exemple privind cotele de TVA la livrarea imobilelor în 2024
• Analiză TVA la imobiliare în 2024 – sinteză cote 5%, 9% și 19%
• HotNews.ro – Explicații privind cotele de TVA la locuințe în 2024
• Catalogul Național al Serviciilor Publice – Înscriere în cartea funciară
• casaX.ro – calculator de taxe notariale și tarife ANCPI, cu trimiteri la legislația în vigoare
• Discuții publice despre comisioanele agențiilor imobiliare (exemple de practică de piață)