Apartament nou sau vechi? Cum calculezi corect costurile și riscurile

Apartament nou sau vechi: cum arată diferențele de preț în marile orașe

Alegerea între un apartament nou și unul vechi nu mai este de mult o decizie pur emoțională. În contextul creșterii prețurilor și al discuțiilor intense despre risc seismic și eficiență energetică, compararea atentă a costurilor și riscurilor a devenit obligatorie pentru orice cumpărător sau investitor.

Date recente arată că diferențele de preț între nou și vechi nu sunt întotdeauna în favoarea locuințelor noi. În București, un buletin informativ al Senatului României, bazat pe Indicele Imobiliare.ro, arată că în ianuarie 2024 prețul mediu solicitat pentru apartamente noi era de 1.705 euro/mp util, în timp ce apartamentele vechi aveau un preț mediu de 1.732 euro/mp, ușor mai mare.

În Cluj-Napoca, același document arată o situație inversă, dar cu diferențe mici: în ianuarie 2024 apartamentele noi aveau un preț mediu de 2.596 euro/mp, iar cele vechi de 2.560 euro/mp. Practic, în orașele mari diferența de preț pe segment nou vs vechi s-a redus, iar decizia nu mai poate fi luată doar pe baza prețului afisat.

Un raport Imobiliare.ro pentru T1 2024 arată, la nivel național, un preț mediu de 2.631 euro/mp în Cluj-Napoca pentru apartamente (noi și vechi), cu o creștere de peste 14% în doi ani, ceea ce confirmă presiunea generală de scumpire a locuințelor, indiferent de vechime.

În București, apartamentele vechi au ajuns în ianuarie 2024 să fie în medie puțin mai scumpe decât cele noi, semn că amplasarea și infrastructura pot cântări mai mult decât anul construcției.

TVA și costul real de achiziție: când este avantajul la nou și când la vechi

Regimul TVA influențează direct costul final al unui apartament nou. Conform Ministerului Finanțelor și ANAF, de la 1 ianuarie 2024 cota redusă de TVA pentru livrarea de locuințe ca parte a politicii sociale a fost majorată de la 5% la 9%, pentru locuințe până la 600.000 lei (fără TVA) și maximum 120 mp utili.

Practic, pentru un apartament nou cu un preț de 600.000 lei fără TVA, cumpărătorul plătea anterior 630.000 lei cu TVA 5%, iar în 2024 plătește 654.000 lei cu TVA 9%. Diferența de 24.000 lei este relevantă pentru buget și poate înclina balanța către un apartament vechi în aceeași zonă, unde TVA nu se mai aplică la revânzare între persoane fizice, costul fiind influențat în principal de prețul de piață, taxe notariale și eventual creditul ipotecar.

Pe segmentul de peste prag (sau atunci când nu sunt îndeplinite condițiile pentru TVA redusă), apartamentele noi se vând cu TVA standard de 19%, ceea ce crește și mai mult costul total raportat la prețul de listă.

Pe de altă parte, apartamentele vechi au adesea prețuri negociabile și nu se supun regulilor TVA pentru livrarea de locuințe noi. Diferența de TVA trebuie însă cântărită împreună cu costul de renovare și cu riscurile pe termen lung, nu izolat.

Renovare și eficiență energetică: între costuri ascunse și facturi mai mici

Dacă un apartament nou pare mai scump la achiziție, multe dintre costurile viitoare sunt „ascunse” în prețul inițial: instalații noi, termoizolație conform normelor actuale, centrală sau sistem comun de încălzire modern, tâmplărie performantă. În schimb, la un apartament vechi, mai ales construit înainte de 1990, cumpărătorul trebuie să bugeteze realist costuri de renovare și reabilitare energetică.

Normele actuale privind performanța energetică a clădirilor, detaliate în legislația națională și în reglementările privind clădirile cu consum de energie aproape egal cu zero (nZEB), impun pentru clădirile noi o performanță energetică foarte ridicată și o pondere de minimum 30% energie din surse regenerabile începând cu 2021. Asta înseamnă, în practică, pereți mai bine izolați, tâmplărie eficientă și soluții tehnice care reduc semnificativ consumul de energie pentru încălzire și răcire.

La un apartament vechi, chiar dacă blocul este reabilitat termic, eficiența energetică poate rămâne inferioară unui proiect nou nZEB, iar diferența se vede în facturile lunare. Pe termen lung, economia la utilități poate compensa o parte din prețul mai mare plătit pe un apartament nou, mai ales în orașele unde iernile sunt lungi și costul gazului sau energiei electrice rămâne ridicat.

• Apartament nou: cost inițial mai mare, dar consum redus de energie, instalații noi, confort termic mai bun.
• Apartament vechi nereabilitat: preț de achiziție posibil mai mic, dar necesită investiții în ferestre, instalații, izolație, care pot ajunge rapid la câteva sute de euro/mp.
• Apartament vechi reabilitat: compromis atractiv ca preț, însă performanța energetică depinde mult de calitatea lucrărilor și de vechimea reabilitării.

Risc seismic și costul liniștii: ce diferențe reale sunt între blocurile noi și vechi

În România, riscul seismic nu mai poate fi ignorat în decizia de achiziție, mai ales în orașe precum București. Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic și Primăria Municipiului București pun la dispoziție liste și hărți cu imobilele expertizate și încadrate în clase de risc RS I–RS IV și categorii de urgență, informații care trebuie verificate înainte de cumpărare.

Un ghid tehnic recent arată că în București există aproape 2.800 de imobile expertizate, din care peste 400 în clasa de risc seismic I și aproape 500 în clasa II. Acestea sunt cele mai problematice din punct de vedere al siguranței la cutremur și al finanțării, multe bănci refuzând credite ipotecare pentru clădiri încadrate în RS I sau RS II.

Blocurile noi sunt proiectate conform normativelor actuale de proiectare seismică, actualizate după cutremurul din 1977, ceea ce le conferă teoretic un nivel mai bun de siguranță. Totuși, calitatea execuției poate varia, iar lipsa unei expertize nu înseamnă automat că un bloc vechi este sigur. Multe imobile construite înainte de 1977 nu au fost încă expertizate, iar costul unei expertize tehnice pentru o clădire poate ajunge la zeci de mii de lei, sumă ce trebuie suportată de asociația de proprietari.

În plus, unele asigurări facultative pentru locuință exclud explicit acoperirea daunelor provocate de cutremur pentru clădiri încadrate în clasele de risc seismic I, II sau III ori în categoriile de urgență U1–U3, ceea ce crește și mai mult riscul financiar pentru un cumpărător care intră într-un imobil vulnerabil.

În orașele din afara zonelor cu hazard seismic ridicat, impactul asupra prețului poate fi mai mic, dar pentru București, o analiză atentă a riscului seismic face de multe ori diferența între un „chilp deal” și o greșeală majoră de investiție.

Întreținere, cost total de deținere și valoare de revânzare

Costul total al unui apartament nu se rezumă la prețul de tranzacție. Taxele de întreținere, costurile de reparații ale părților comune, asigurările și, la final, valoarea de revânzare contează cel puțin la fel de mult, mai ales pentru investitori.

În blocurile vechi, reparațiile majore la instalațiile comune, lifturi sau acoperiș pot însemna contribuții consistente pe apartament, mai ales acolo unde fondul de reparații este insuficient. În blocurile noi, costurile de întreținere pot fi inițial mai mici, dar pot exista cheltuieli comune mai ridicate în ansamblurile cu facilități extinse (parcări subterane, pază, spații comune mari).

Valoarea de revânzare este influențată de o combinație de factori: locație, acces la transport public, calitatea construcției, eficiență energetică și risc seismic. Datele agregate de portaluri precum Imobiliare.ro, reflectate inclusiv în rapoartele de piață și în buletine instituționale, arată că în marile orașe apartamentele bine poziționate și eficiente energetic își păstrează mai bine valoarea, indiferent dacă sunt în blocuri noi sau vechi.

Pentru investitori, randamentul din chirie trebuie raportat la costul total de achiziție (inclusiv TVA și comisioane), la costurile de renovare și la perspectivele de creștere sau stagnare a valorii în timp. În unele cartiere centrale sau semicentrale, un apartament vechi bine renovat poate oferi un randament net mai bun decât un apartament nou la periferie, chiar dacă prețul pe metru pătrat este apropiat.

Concluzie: cum alegi corect între apartament nou și vechi

Nu există un răspuns universal valabil la întrebarea „apartament nou sau vechi”. Decizia bună este cea fundamentată pe cifre și pe analiza riscurilor pentru cazul tău concret.

• Compară prețul total: preț de vânzare, TVA (la nou), taxe notariale, comisioane.
• Estimează realist costul renovării la vechi și verifică documentele tehnice la nou.
• Verifică eficiența energetică și certificatul de performanță, nu doar izolarea fațadei.
• Analizează risc seismic folosind listele și hărțile oficiale și politica băncii și a asigurătorului.
• Gândește în termeni de cost total de deținere pe 10–20 de ani, nu doar de preț pe mp.

În piețe precum București și Cluj-Napoca, unde diferențele medii de preț între nou și vechi sunt relativ reduse, criterii precum siguranța la cutremur, eficiența energetică și calitatea cartierului pot cântări mai mult decât anul construcției în sine.

Surse

• Senatul României – Buletin informativ 1–15 februarie 2024, date Indicele Imobiliare.ro despre prețurile apartamentelor noi și vechi în București și Cluj-Napoca
• ANAF – Clarificări privind cota redusă de TVA de 9% pentru livrarea de locuințe începând cu 1.01.2024
• Legislație Just.ro – Reglementări privind clădirile nZEB și performanța energetică a clădirilor în România
• Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic – informații și liste imobile expertizate în București
• Verificatori.ro – informații privind expertiza tehnică și situația clădirilor cu risc seismic