TVA sur les logements en 2026 : combien cela te coûtera réellement à partir d’août

De 19 % à 21 % : ce qui se passe avec le TVA sur les logements en 2026

En 2026, la discussion sur le TVA appliqué aux logements n’est plus seulement un détail technique, mais un facteur qui peut faire la différence entre une mensualité supportable et une autre difficile à assumer. Le taux standard de TVA a été augmenté à 21 % à partir du 1er août 2025, conformément à la loi relative à certaines mesures fiscales et budgétaires qui a modifié le Code fiscal, et ce taux s’applique à toutes les livraisons de logements qui n’entrent pas dans un régime de taux réduit ou dans une disposition transitoire.

Parallèlement, l’État a temporairement maintenu un filet de sécurité pour les acheteurs de logements neufs en conservant, jusqu’au 31 juillet 2026, le taux réduit de 9 % pour certaines transactions qui respectent des conditions strictes, établies par le Code fiscal et détaillées dans les guides de l’ANAF et dans les interprétations des spécialistes fiscaux. Ce régime réduit coexiste avec le taux standard de 21 %, ce qui fait de la période du 1er août 2025 au 31 juillet 2026 une phase de transition complexe pour le marché résidentiel.

Entre le 1er août 2025 et le 31 juillet 2026, une partie des acheteurs de logements neufs peuvent encore payer un TVA de 9 %, mais tous les autres supporteront déjà le taux standard de 21 %.

Le taux réduit de 9 % sur les logements : conditions strictes et date limite du 31 juillet 2026

La règle de base est la suivante : pendant la période du 1er août 2025 au 31 juillet 2026, une personne physique peut acheter un seul logement avec un TVA réduit de 9 %, si les conditions prévues cumulativement par le Code fiscal et les normes de l’ANAF sont remplies. Un document de synthèse publié par l’ANAF concernant les taux de TVA en 2025 montre que ce taux réduit s’applique aux logements dont la valeur ne dépasse pas 600.000 lei hors TVA, ayant au maximum 120 m² de surface utile et livrés à des personnes physiques en tant que logements pouvant être habités en l’état.

De plus, pour que le TVA de 9 % reste applicable après la hausse du taux standard à 21 %, il faut respecter les conditions transitoires. Un matériel Agerpres qui cite les explications de consultants fiscaux indique que, dans l’intervalle du 1er août 2025 au 31 juillet 2026, le taux réduit de 9 % ne peut être maintenu que si :

• le contrat (avant-contrat / promesse de vente) a été valablement conclu avant le 1er août 2025 ;
• le contrat prévoit expressément le paiement d’un acompte, et pour les contrats signés entre le 3 juillet et le 31 juillet 2025, l’acompte minimum est de 20 % de la valeur du logement, hors TVA, payé intégralement avant le 31 juillet 2025 ;
• le logement est effectivement livré avant le 31 juillet 2026 et peut être habité en l’état au moment de la livraison ;
• l’acheteur n’a pas acquis, à partir du 1er janvier 2023, un autre logement avec un taux réduit (5 % ou 9 %).

Ces conditions ressortent à la fois de la synthèse publiée par l’ANAF sur les taux de TVA et de l’article Agerpres dédié au contexte de la hausse du taux à 21 % et au maintien temporaire du taux de 9 % pour certains avant-contrats, qui cite des consultants de PwC.

Avant-contrats, acomptes et la « fenêtre » du 3 juillet 2025 au 31 juillet 2026

La différence majeure entre ceux qui ont signé des avant-contrats avant le 1er août 2025 et ceux qui entrent sur le marché après cette date tient précisément au traitement du TVA. Plusieurs analyses immobilières et financières expliquent que, pour bénéficier du TVA de 9 % jusqu’au 31 juillet 2026, il ne suffit pas d’avoir signé un avant-contrat à n’importe quel moment dans le passé, mais il est nécessaire que celui-ci soit valable, qu’il prévoie un acompte, et que, pour la période du 3 juillet au 31 juillet 2025, un acompte d’au moins 20 % de la valeur du logement hors TVA ait été payé avant le 31 juillet 2025.

Un exemple chiffré permet de comprendre l’enjeu : pour un logement au prix de 600.000 lei hors TVA, un taux de 9 % représente un TVA de 54.000 lei, soit un total de 654.000 lei. Pour le même logement, avec un TVA de 21 %, la taxe monte à 126.000 lei et le prix total atteint 726.000 lei. Il s’agit d’une différence de 72.000 lei qui se reflète directement dans le montant que l’acheteur doit financer par crédit ou sur fonds propres.

Des sites d’éducation financière comme FinRadar ont expliqué, en utilisant des exemples similaires, que la hausse du TVA à 21 % change radicalement le calcul pour ceux qui visaient le segment des logements neufs sous le plafond de 600.000 lei, où auparavant la différence entre le taux réduit et le taux standard était plus faible, dans le contexte d’un taux standard de 19 %.

Qui pourra encore bénéficier du TVA réduit après le 1er août 2026 et ce qui arrive au plafond de 600.000 lei

La période allant jusqu’au 31 juillet 2026 est une phase de transition. Les guides de l’ANAF et les synthèses de spécialité montrent qu’après cette date, en l’absence d’une nouvelle intervention législative, les facilités transitoires disparaissent, et pour les logements livrés ultérieurement, ce seront les règles générales du Code fiscal en vigueur à ce moment-là qui compteront. À l’heure actuelle, les documents fiscaux indiquent le maintien du plafond de 600.000 lei hors TVA et de la condition de surface maximale de 120 m² pour l’application du taux réduit de 9 % aux logements dans le cadre de la politique sociale, mais en l’absence d’un avant-contrat valablement conclu avant le 1er août 2025 et de l’acompte exigé, ces dispositions ne peuvent plus « geler » le TVA en dessous de 21 % pour les livraisons postérieures au 31 juillet 2026.

Les experts cités par Agerpres, ainsi que des articles d’analyse publiés par des plateformes immobilières et financières, soulignent que, du point de vue de l’acheteur, la période 2025–2026 est la dernière fenêtre certaine durant laquelle on peut encore parler d’un TVA réellement réduit pour les logements neufs, à condition de s’engager par un avant-contrat et un acompte significatif avant le 1er août 2025 et de respecter le délai de livraison jusqu’au 31 juillet 2026.

En l’absence d’une nouvelle loi introduisant un autre taux réduit ou un autre mécanisme de protection, après cette date, le taux standard de 21 % deviendra la règle pour la grande majorité des transactions portant sur des logements neufs, et le taux de 9 % ne restera applicable que dans les limites et pour les situations expressément prévues par le Code fiscal, sans protections supplémentaires pour les futurs avant-contrats.

Combien tu paieras effectivement en plus : impact sur les mensualités, les loyers et les rendements

La différence de 12 points de pourcentage entre un TVA de 9 % et un TVA de 21 % est significative sur le marché résidentiel. Pour l’acheteur personne physique, l’impact immédiat se situe au niveau du prix total du logement. L’exemple ci-dessus du logement à 600.000 lei hors TVA se traduit par un surcoût de 72.000 lei sur le prix final.

Pour un crédit immobilier sur 30 ans, avec un taux fixe de, par exemple, 6 % par an, une augmentation de 72.000 lei du montant emprunté se traduit, selon les calculs usuels utilisés par les banques et présentés dans les guides de crédit, par une hausse de la mensualité d’environ 430–450 lei. Pour un acheteur aux revenus moyens, ce supplément peut faire la différence entre l’éligibilité et le refus du crédit.

Pour les investisseurs, un TVA plus élevé se répercute sur le rendement. Un appartement qui, avec un TVA réduit, avait un prix total de 654.000 lei et était loué 3.000 lei par mois présentait un taux de rentabilité brute d’environ 5,5 % par an. Le même appartement, acheté 726.000 lei mais loué au même niveau de 3.000 lei, voit son rendement brut baisser vers 5 % par an. Pour conserver le même rendement, le loyer devrait être augmenté, ce qui exerce une pression supplémentaire sur le marché locatif en 2026 et dans les années suivantes.

Enfin, la hausse du TVA influence également le comportement des promoteurs. Ceux-ci peuvent choisir d’absorber partiellement le coût supplémentaire dans leur marge ou de le transférer intégralement à l’acheteur. Les analyses financières récentes montrent toutefois que, dans un contexte de hausse des coûts de construction et de financement, la marge d’absorption est limitée, ce qui rend probable le transfert d’une part importante de l’augmentation du TVA vers le prix final.

Que faire maintenant si tu veux acheter un logement neuf

Pour les acheteurs au seuil d’une décision, 2026 n’est pas une année où il est opportun de repousser l’analyse. Au contraire, c’est le moment de vérifier attentivement tous les détails fiscaux de la transaction :

• vérifie si le promoteur peut facturer avec un TVA de 9 % et demande l’argument juridique et fiscal par écrit, éventuellement avec renvoi à l’article du Code fiscal et au guide de l’ANAF ;
• analyse si ton avant-contrat entre dans les règles transitoires : date de signature, montant et date de paiement de l’acompte, délai de livraison ;
• demande une simulation de crédit incluant les deux scénarios de TVA (9 % et 21 %), afin de voir si tu restes éligible et à quel niveau monterait la mensualité ;
• prends en compte que, si le logement n’est pas terminé et livré avant le 31 juillet 2026, il existe un risque de perdre le taux réduit et de passer à un TVA de 21 %, même si tu avais un avant-contrat initial ;
• discute avec le notaire et, le cas échéant, avec un consultant fiscal indépendant, pour clarifier toute discordance entre les promesses commerciales du promoteur et la lettre de la loi.

Sur un marché où le coût de l’argent reste élevé et où les marges d’accessibilité sont déjà sous tension, l’optimisation du TVA peut faire la différence entre réussir à acheter maintenant ou être contraint de reporter la décision pour une durée indéterminée.

Sources

• Legea nr. 296/2023 privind unele măsuri fiscal bugetare și pentru modificarea și completarea unor acte normative
• ANAF – Principalele modificări privind cotele de TVA (document informativ 2025)
• AGERPRES – Luna august vine cu majorarea TVA și a accizelor (iulie 2025)
• AGERPRES – În ce condiții mai pot fi achizitionate locuințe cu TVA de 9%, după ce taxa crește la 21%
• FinRadar – Locuințe cu cotă redusă de TVA: care sunt condițiile