Pourquoi les fraudes augmentent dans l’immobilier et ce que signifie la « sécurité » pour toi
Le marché immobilier est de plus en plus numérisé et les annonces en ligne sont devenues la première source d’information pour les locataires, acheteurs et investisseurs. Dans le même temps, la Poliția Română alerte en permanence sur les fraudes en ligne, y compris les ventes fictives et les attaques de type phishing, dans lesquelles des annonces frauduleuses sont publiées ou des liens sont envoyés vers des sites qui usurpent l’identité de plateformes ou d’institutions de confiance.
Dans ses communications officielles consacrées aux achats en ligne en toute sécurité, la police indique que l’une des fraudes les plus fréquentes est la « vente fictive », par le biais d’annonces qui ne correspondent à aucune offre réelle, tandis que le paiement est exigé à l’avance, via des méthodes difficiles ou impossibles à récupérer par la suite.
Parallèlement, l’Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor a publié en 2026 le « guide de l’acheteur de logements », dans lequel elle souligne que la sécurité d’une transaction immobilière dépend de vérifications rigoureuses des documents, de la forme authentique des avant-contrats et contrats, ainsi que de la consultation du notaire avant de verser un acompte ou de signer des documents.
Ne verse jamais d’argent ni n’envoie de copies de documents avant d’avoir vérifié le bien, le propriétaire et les actes auprès de sources officielles (notaire, ANCPI, autorités fiscales).
Comment reconnaître une annonce immobilière frauduleuse ou risquée
Les escrocs utilisent des techniques similaires, qu’ils cherchent à tromper des locataires ou des acheteurs. La Poliția Română décrit dans ses documents sur les fraudes en ligne et le phishing un schéma clair : messages alarmistes ou trop avantageux, pression temporelle, promesses de gain ou « d’offre unique », doublés de demandes de paiement à l’avance ou d’accès à des données bancaires.
Sur le marché des annonces, y compris sur les grandes plateformes, la presse et les opérateurs ont documenté des cas répétés de phishing, dans lesquels les victimes sont attirées par des messages qui les redirigent vers de fausses pages, presque identiques visuellement aux originales. L’objectif est d’obtenir les données de carte ou l’accès aux comptes en ligne.
Signaux d’alerte dans une annonce de vente ou de location :
- Prix très inférieur à la moyenne du marché pour la zone concernée, sans explication logique.
- Photos trop « de catalogue », manifestement issues de banques d’images, ou qui semblent prises sur des sites étrangers ; refus d’envoyer des images supplémentaires personnalisées.
- Descriptions très vagues, avec de nombreuses fautes de grammaire, mais insistance sur « urgent », « seulement aujourd’hui », « prix à ne pas rater ».
- Demande de poursuivre la discussion exclusivement sur des canaux extérieurs à la plateforme, le plus souvent des applications de messagerie, où il est plus difficile de signaler les fraudes.
- Demande d’acompte pour une « réservation » ou une « assurance », avant toute visite et sans contrat ni reçu officiel.
De nombreuses grandes plateformes d’annonces en Roumanie avertissent explicitement les utilisateurs d’être attentifs aux faux liens pour des « articles payés » ou pour des services de livraison et de paiement, car ces liens peuvent faire partie de campagnes de phishing. La recommandation commune est de ne pas suivre les liens reçus par chat ou SMS, mais de vérifier l’adresse directement dans le navigateur et d’utiliser uniquement les parcours officiels affichés par la plateforme.
Paiement en toute sécurité : ce qu’il ne faut jamais faire et quelles alternatives tu as
L’IGPR montre, dans ses documents consacrés aux achats en ligne, que l’une des principales erreurs des victimes est le paiement à l’avance, sans garantie réelle, que ce soit pour des produits ou pour des services promis. Dans le domaine immobilier, le risque est encore plus élevé, car les montants sont considérables et les conséquences peuvent signifier la perte des économies d’une vie.
Principes de base pour les paiements liés au logement :
- Ne paie jamais de loyer ni d’acompte à l’achat uniquement sur la base de l’annonce et de discussions téléphoniques ou par messagerie.
- N’envoie pas de scans de ta carte d’identité ni de données de carte bancaire pour « réserver » un logement, quelle que soit la personne qui affirme être en face.
- Utilise des transferts pouvant être prouvés (ordre de virement, virement bancaire nominatif) et évite les services difficiles à tracer, en particulier vers des comptes à l’étranger.
- N’accepte pas de payer sur un compte au nom d’une autre personne que celle qui figure sur les documents ou dans le contrat, sans explication légale claire (par exemple un promoteur ou une agence enregistrée, préalablement vérifiée).
Pour l’achat d’un logement, le guide de l’ANPC recommande que tout avant-contrat (promesse bilatérale de vente) soit conclu en forme authentique, chez un notaire, et mentionné au registre foncier. Ainsi, l’acompte versé repose sur un acte doté d’une force juridique renforcée et les droits de l’acheteur sont beaucoup mieux protégés que par de simples écrits sous seing privé.
En outre, les réglementations de l’ANCPI prévoient un type particulier d’acte, l’extrait de registre foncier pour authentification, qui est délivré exclusivement au notaire avant la conclusion d’un contrat de vente. Ce document confirme la situation juridique actuelle du bien, y compris l’existence éventuelle d’hypothèques, d’interdictions ou de litiges inscrits au registre foncier.
Vérifications essentielles avant d’envoyer de l’argent ou de signer le contrat
La vérification des documents est la partie la moins spectaculaire d’un processus d’achat ou de location, mais c’est la seule qui te protège réellement. L’ANPC et l’ANCPI indiquent une série d’étapes qui devraient devenir un réflexe pour tout consommateur.
Pour l’achat, les étapes minimales de vérification comprennent :
- La consultation d’un extrait de registre foncier à titre informatif, obtenu via la plateforme électronique dédiée ou directement auprès du bureau du cadastre, sur la base du numéro cadastral et du numéro du registre foncier. L’extrait t’indique qui est propriétaire et quelles charges pèsent sur le bien.
- La discussion avec un notaire avant de verser un acompte ou de signer l’avant-contrat. Le guide de l’acheteur de logements, élaboré par l’ANPC avec les notaires, souligne le rôle du notaire dans la vérification de l’historique juridique du bien, de l’existence de litiges et dans la rédaction correcte des clauses.
- La vérification de l’existence du promoteur ou du vendeur dans les registres publics pertinents (registre du commerce, fichiers fiscaux locaux) et la demande de documents justificatifs, comme un certificat de situation fiscale ou une attestation de l’association de copropriétaires concernant le paiement à jour des charges.
Pour la location, même si l’enjeu financier est généralement plus faible, le risque de fraude est élevé, surtout dans les grandes villes et pendant les périodes chargées (rentrée universitaire, saison touristique). Les règles de sécurité minimales sont :
- Demander au propriétaire un document attestant de son droit de disposition sur le logement (contrat de vente, extrait récent du registre foncier).
- Demander et signer un contrat de location écrit, avec les données complètes des parties et du bien, même si le paiement du loyer se fait en espèces.
- Ne verser l’acompte ou la caution qu’après la visite du logement et la signature du contrat, et si le propriétaire refuse le contrat, reconsidérer la transaction.
Dans tous les cas, il est essentiel de conserver tous les documents, reçus et échanges de correspondance pertinents, afin de pouvoir démontrer ultérieurement ce qui a été convenu et quels paiements ont été effectués.
Escroqueries numériques : phishing, usurpation d’identité des autorités et sites clonés
Les fraudes immobilières modernes se combinent souvent avec des attaques numériques. La Poliția Română et les structures de cybersécurité ont signalé ces dernières années des campagnes de phishing et d’usurpation d’identité d’institutions, y compris de la Poliția Română et de certaines autorités du domaine de la sécurité informatique. Certains sites affichent des messages affirmant que l’appareil de l’utilisateur a été bloqué pour accès à des contenus illégaux et exigent le paiement rapide d’une « amende », sous la menace d’une procédure pénale.
Ces pages contiennent généralement de nombreuses fautes d’orthographe, des formulations juridiques confuses et utilisent des dénominations déformées des institutions. Leur objectif est de créer la panique et d’amener l’utilisateur à payer ou à fournir des données sensibles, comme des données de carte bancaire ou des codes d’authentification.
Pour te protéger :
- N’accède pas aux liens reçus de personnes inconnues qui promettent de la « vérification de la situation du bien », le « paiement rapide de l’acompte » ou des « garanties en ligne » pour les logements.
- Vérifie toujours l’adresse du site dans la barre du navigateur et compare-la avec l’adresse officielle de l’institution ou de la plateforme.
- Utilise des méthodes de sécurité supplémentaires pour les transactions en ligne, comme l’authentification à deux facteurs et la vérification des notifications de la banque.
- En cas de doute, contacte directement la banque, le notaire ou l’institution concernée, en utilisant les coordonnées officielles et non celles figurant dans le message reçu.
Si tu as déjà été victime d’une fraude ou d’une tentative, conserve toutes les preuves numériques (emails, captures d’écran, messages, références de paiement) et adresse-toi d’urgence à la police et à ta banque, afin de limiter les dommages et d’augmenter les chances de récupérer ton argent.
Sources
Întrebări frecvente
Comment vérifier rapidement si une annonce immobilière est réelle ?
Vérifie si le prix est réaliste pour la zone, demande des images supplémentaires personnalisées, refuse tout paiement à l’avance avant la visite et recherche en ligne le nom du propriétaire ou de l’agence. Idéalement, confirme ensuite la situation juridique du bien par un extrait de registre foncier et une discussion avec un notaire.
Est-il sûr d’envoyer un acompte de loyer avant de voir le logement ?
Non. Le paiement de l’acompte ou du dépôt de garantie doit se faire uniquement après la visite et la signature d’un contrat écrit. Le refus du propriétaire de signer un contrat ou de fournir la preuve de la propriété est un signal d’alarme clair.
Comment me protéger des liens et des sites frauduleux liés à l’immobilier ?
N’accède pas aux liens reçus de personnes inconnues ou dans des messages suspects, vérifie toujours l’adresse du site dans le navigateur, utilise uniquement les formulaires et parcours officiels des plateformes et, en cas de doute, contacte directement la banque, le notaire ou l’institution concernée via les coordonnées figurant sur leurs sites officiels.
