Les autorisations de construire reculent de 8,2 % : quelles perspectives pour le marché résidentiel

Les autorisations de construire reculent, les transactions résistent : un marché à deux vitesses

Au cours des cinq premiers mois de 2026, 12.979 autorisations de construire pour des bâtiments résidentiels ont été délivrées au niveau national, soit 8,2 % de moins que sur la même période de 2025, selon les données de l’INS présentées par Agerpres et reprises par plusieurs publications spécialisées.(agerpres.ro) En mai, 2.882 autorisations ont été délivrées, un peu plus qu’en avril, mais en dessous du niveau de mai 2025, ce qui confirme la tendance au refroidissement du côté de l’offre future.(dcbusiness.ro)

Par ailleurs, les données de l’ANCPI montrent que les transactions immobilières se maintiennent encore à un niveau élevé. En mai 2026, 50.314 transactions immobilières ont été enregistrées au niveau national, en hausse par rapport à avril, où 48.135 immeubles vendus étaient recensés.(propwatch.ro) Cette combinaison, demande encore active et nouvelle offre en recul, peut modifier le rapport de forces entre acheteurs, locataires et promoteurs dans les années à venir.

Baisse de 8,2 % des autorisations de construire entre janvier et mai 2026, mais plus de 50.000 transactions immobilières enregistrées rien qu’en mai 2026, un mélange qui annonce un marché plus tendu à moyen terme, en particulier dans les grandes villes.

Où les chantiers ralentissent : dynamique par régions et par villes

Les statistiques de l’INS indiquent une baisse des autorisations dans plusieurs régions de développement, en particulier dans les zones où l’activité résidentielle a été intense ces dernières années. Des publications spécialisées qui ont analysé les données de l’INS relèvent que le déclin n’est pas uniforme, mais concentré dans certaines régions, ce qui peut conduire à un marché à deux vitesses : des villes qui continuent d’attirer des projets et des villes où les promoteurs freinent.(atlantica.ro)

En parallèle, du côté des transactions, des sources qui retraitent chaque mois les données de l’ANCPI montrent qu’en 2026 se dessinent des différences nettes entre les grands centres régionaux. Par exemple, des analyses indépendantes basées sur les statistiques de l’ANCPI montrent qu’en mai et juin 2026, București et la zone Ilfov ont enregistré des hausses significatives du nombre de transactions par rapport à 2025, tandis que des départements comme Brașov ou Iași ont connu des baisses importantes.(reddit.com)

La conclusion pour les acheteurs et les investisseurs est qu’on ne peut plus parler d’un « marché national » homogène. À București Ilfov, la pression sur le stock futur pourrait être bien plus forte que dans les départements où il existe déjà des projets en cours et où la demande montre des signes de fatigue.

Maisons individuelles versus immeubles collectifs : comment l’offre se redistribue

La structure par types de bâtiments résidentiels est essentielle pour comprendre l’impact sur les quartiers et les prix. Les données de l’INS montrent que, traditionnellement, une part importante des autorisations est délivrée pour des logements individuels en milieu rural et périurbain, tandis que les grandes villes génèrent principalement des autorisations pour des immeubles d’habitation.(agendaconstructiilor.ro)

La baisse générale de 8,2 % ne touche pas de la même manière tous les segments. De notre analyse des communications de l’INS et des commentaires du marché, se dégagent quelques tendances :

• dans les zones périurbaines des grandes villes, les autorisations pour des maisons individuelles et des duplex ralentissent, sur fond de coûts de financement plus élevés et de renchérissement des services publics ;
• dans les grandes villes, de nombreux projets d’immeubles se poursuivent, mais les promoteurs se montrent plus prudents avec les nouvelles phases, ce qui signifie moins de lancements et une sélection plus stricte des terrains et des concepts ;
• dans les villes moyennes et petites, où la demande locale est limitée, une partie des promoteurs reporte de nouveaux projets jusqu’à ce que l’appétit d’achat se clarifie aux nouveaux niveaux de prix et de taux d’intérêt.

En l’absence d’un afflux d’autorisations pour de grands projets d’immeubles, le segment des appartements neufs dans les grandes villes pourrait ressentir le plus rapidement la pression à un horizon de 2 à 3 ans, lorsque les chantiers actuels arriveront à leur terme.

Ce que dit la BNR et comment cela se reflète dans les prix

Le Rapport sur la stabilité financière publié par la BNR en juin 2026 souligne que les risques pesant sur le système financier demeurent élevés, y compris en provenance du marché immobilier, dans un contexte de déséquilibres internes et d’incertitudes externes.(agerpres.ro) Même si le rapport n’indique pas une bulle immobilière évidente, la banque centrale mentionne que l’évolution du marché du logement doit être suivie de près, compte tenu de la part importante des crédits hypothécaires dans les bilans des banques.

Un rapport antérieur de la BNR montrait que, jusqu’en 2024, les prix des logements neufs à București restaient en dessous du niveau des autres capitales de la région, même si la tendance était à la hausse.(bnr.ro) En 2026, sur fond de baisse des autorisations et de maintien d’un volume élevé de transactions rapporté par l’ANCPI, la pression sur les prix des projets bien situés est plutôt à la hausse, ou au moins à la stabilisation, qu’à une correction brutale.

Il est important pour les acheteurs de comprendre qu’une baisse des autorisations ne signifie pas automatiquement une baisse des prix. En réalité, lorsque la demande reste active et que la nouvelle offre se réduit, l’équilibre a tendance à favoriser les vendeurs, en particulier dans :

• les quartiers dotés d’une bonne infrastructure et d’un accès au métro ou à un transport rapide ;
• les projets à haute efficacité énergétique, où les coûts d’entretien comptent de plus en plus ;
• le segment middle et upper middle, où les acheteurs ayant des revenus stables accèdent plus facilement au financement.

Ce que cela signifie pour toi en tant qu’acheteur, locataire ou investisseur

De la combinaison INS autorisations en baisse et ANCPI transactions encore élevées se dégagent quelques messages clairs pour les acteurs du marché :

• Acheteurs de logements neufs : si tu vises un bon projet à București ou dans les grandes villes, la fenêtre de négociation à moyen terme pourrait être plus courte qu’il n’y paraît. À mesure que les projets actuels se vendent, les nouvelles phases arriveront probablement avec des prix plus élevés, influencés par les coûts de construction et de financement. Suis de près les délais de livraison et la situation juridique du projet.
• Acheteurs de logements anciens : le segment des appartements anciens peut devenir plus dynamique, à mesure qu’une partie des acheteurs migre du neuf vers l’ancien à la recherche d’un prix plus accessible. L’écart de prix entre le neuf et l’ancien dans des zones comparables pourrait se réduire.
• Locataires : à court terme, l’effet de la baisse des autorisations sur les loyers est limité. D’ici 2 à 3 ans toutefois, un stock neuf plus réduit dans les grandes villes peut se traduire par une pression haussière sur les loyers dans les zones centrales et semi-centrales, surtout si l’économie évite une récession sévère.
• Investisseurs : pour ceux qui achètent pour louer, la période actuelle impose une sélection très rigoureuse des projets et des villes. Les zones où les transactions augmentent mais où les autorisations baissent peuvent offrir à moyen terme un meilleur rapport entre le prix d’acquisition et le loyer potentiel.

Dans le même temps, le message de la BNR concernant les risques élevés pour la stabilité financière rappelle qu’il ne faut pas compter sur l’idée que les prix « ne peuvent que monter ». Conserve une marge de sécurité financière, évite le surendettement et teste des scénarios prudents de taux d’intérêt et de revenus avant de signer tout crédit hypothécaire.(agerpres.ro)

Sources

• Agerpres INS, autorizatii de construire clădiri rezidențiale, ianuarie mai 2026
• Agenda Construcțiilor INS, autorizații de construire pentru locuințe, mai 2026
• DCBusiness analiză INS, scădere autorizații locuințe 2026
• PropWatch statistici ANCPI tranzacții imobiliare mai 2026
• ANCPI Comunicat tranzacții imobiliare aprilie 2026
• BNR Raport asupra stabilității financiare, iunie 2024, secțiunea piața imobiliară rezidențială
• Agerpres BNR, Raport asupra stabilității financiare, iunie 2026
• r/Imobiliare analiză evoluție tranzacții ANCPI mai 2026 pe județe
• r/Imobiliare analiză evoluție tranzacții ANCPI iunie 2026 București Ilfov vs alte județe
• r/Imobiliare extras și comentarii Raport BNR privind piața imobiliară