Le marché résidentiel accélère en juin : București tire vers le haut un semestre plus faible

București bat des records, le pays reste dans le rouge : à quoi ressemble le premier semestre 2026

Les statistiques officielles montrent un marché résidentiel à deux vitesses. Au niveau national, en juin 2026, 51.808 transactions immobilières totales ont été enregistrées, soit 2.615 de plus qu’en juin 2025, selon les données de l’ANCPI publiées par Agerpres. La hausse est visible, mais elle vient après des mois de recul, et sur l’ensemble du premier semestre 2026, le nombre d’appartements et autres unités individuelles vendus est inférieur d’environ 9 % au niveau de 2025, selon une analyse de România Liberă basée sur les données de ancpi.ro.

Dans le même temps, București domine clairement le segment des appartements : rien qu’en juin 2026, dans la Capitale, 4.276 appartements ont été vendus, le plus grand volume mensuel de cette année, montre une analyse d’Economica.net basée sur les statistiques de l’ANCPI. Cette performance contraste avec l’évolution plus lente, voire négative, dans de nombreux départements, où le nombre d’unités vendues au cours des six premiers mois est inférieur à celui de 2025.

En juin 2026, près d’1 appartement sur 3 vendu en Roumanie se trouvait à București, ce qui confirme la position de la Capitale comme moteur du marché résidentiel.

Dans de nombreuses capitales de département, l’activité est bien plus réduite. Par exemple, les statistiques de l’ANCPI citées par Agerpres pour le mois de juin montrent que Timișoara, Iași et Cluj-Napoca sont en tête parmi les grandes villes en nombre total de transactions immobilières, tandis qu’Alexandria, Sfântu Gheorghe et Slobozia figurent en queue de classement. Les différences régionales sont importantes pour tout acheteur ou investisseur qui tente de comprendre où se concentre la liquidité et à quel point il est facile de revendre un logement.

Pourquoi juin explose : l’effet TVA et les livraisons de nouveaux projets

Juin 2026 ne peut pas être regardé isolément. Une part importante de ce pic de transactions tient au calendrier, pas seulement à une demande structurellement plus forte. Les modifications de TVA pour les logements, entrées en vigueur en août 2025, ont créé une « fenêtre » dans laquelle les appartements contractés avec une TVA réduite doivent être livrés jusqu’au 31 juillet 2026 pour conserver le taux préférentiel. Des analyses indépendantes réalisées sur la base des données de l’ANCPI, comme celles agrégées par la plateforme minside.ro et discutées dans les communautés de spécialistes, montrent clairement que les promoteurs ont accéléré les réceptions et remises de clés en mai, juin et juillet 2026 justement pour respecter l’échéance.

Ce contexte explique pourquoi les volumes de București sont nettement en hausse par rapport à juin 2025, alors que sur l’ensemble du semestre le marché reste dans le rouge. En mai 2026, par exemple, București a déjà enregistré une augmentation de près de 16 % des transactions avec des unités individuelles par rapport à mai 2025, tandis que certains départements, comme Iași, ont accusé des baisses de plus de 20 %, selon les mêmes retraitements des données de l’ANCPI.

À court terme, cette « vague de livraisons » peut fausser la perception du marché. Un volume record sur un mois ne signifie pas automatiquement un nouveau cycle de boom, mais plutôt une compression dans le temps de livraisons qui auraient de toute façon dû avoir lieu. Pour l’acheteur, cela se traduit par davantage d’options clés en main dans des projets neufs des grandes villes au cours des prochains mois, sans garantir pour autant que le même rythme se maintiendra à l’automne.

Les prix restent élevés, malgré la baisse des transactions : comment se voit la Roumanie dans le contexte européen

Un autre paradoxe du marché est la combinaison entre des volumes plus faibles sur l’ensemble de l’année dernière et les premiers mois de 2026, et des prix qui continuent de grimper. Economica.net montrait qu’en 2025, le nombre d’appartements vendus au niveau national avait été inférieur d’environ 5 % à celui de 2024, sur la base des données de l’ANCPI, tandis que d’autres analyses, comme le rapport REMAX Europe cité par la publication Piata Financiara, indiquent une hausse moyenne du prix des logements en Roumanie d’environ 14 % en 2025, jusqu’aux alentours du seuil de 2.000 euro/mp.

L’Indice Imobiliare.ro confirme la même tendance de résilience des prix dans la première partie de 2026, avec des variations mensuelles modérées, mais globalement à la hausse. Parallèlement, les statistiques internationales compilées par la Banque des règlements internationaux et reprises par FRED montrent que les prix réels des logements dans de nombreux pays ont stagné ou même reculé fin 2025, tandis que la Roumanie est restée sur une trajectoire ascendante. En résumé, les logements chez nous sont encore moins chers par rapport aux revenus de l’Ouest, mais ils s’apprécient à un rythme plus rapide.

Pour l’acheteur de sa première résidence, ce contexte signifie une pression supplémentaire sur le budget, surtout dans les grandes villes. Pour l’investisseur, la hausse des prix sur un marché à l’offre relativement limitée de nouveaux projets de qualité et une demande structurée autour des grands centres universitaires et d’affaires peut continuer à justifier l’achat, mais seulement au prix d’une analyse attentive du rendement net et du risque de liquidité sur un horizon de 5 à 10 ans.

La carte de la liquidité : București, Timișoara, Cluj, Iași vs. le reste du pays

Au niveau des départements et de leurs chefs-lieux, les données de l’ANCPI centralisées chaque mois montrent une concentration claire des transactions dans quelques pôles. En juin 2026, le plus grand nombre de transactions immobilières totales parmi les capitales de département, sans inclure București, a été enregistré à Timișoara, Iași et Cluj-Napoca, selon le communiqué de l’ANCPI repris par Agerpres. Ces villes bénéficient de grandes universités, de pôles IT et industriels et d’un stock significatif de nouveaux projets, ce qui les maintient attractives pour les acheteurs et les locataires.

À l’inverse, des marchés plus petits comme Alexandria, Sfântu Gheorghe ou Slobozia ne rapportent que quelques dizaines de transactions par mois. La faible liquidité signifie qu’un logement peut rester en vente beaucoup plus longtemps, et que l’écart entre le prix demandé et le prix de transaction peut être plus important.

Pour ceux qui envisagent un achat avec une perspective d’investissement, plusieurs critères deviennent essentiels lorsqu’ils comparent les villes :

• Le volume annuel de transactions rapporté par l’ANCPI, comme indicateur de liquidité.
• Le prix moyen au mètre carré par rapport au revenu moyen local, issu d’analyses comme celles de REMAX Europe et des rapports de la BNR.
• La structure du marché des locataires, là où il existe des données spécialisées, comme les analyses de location réalisées par des plateformes en ligne pour București et les grandes villes.
• Les plans d’infrastructure et de développement urbain, qui peuvent soutenir ou freiner la demande à long terme.

Ce que signifient ces chiffres pour les acheteurs et les investisseurs en 2026

Pour un acheteur qui vise sa propre résidence à București ou dans les grandes villes, les records de transactions de juin 2026 signalent plutôt un bon moment pour faire son choix, pas nécessairement l’urgence d’acheter « pour que les prix ne montent plus ». À court terme, l’offre d’appartements neufs achevés sera généreuse dans les projets qui se sont empressés de livrer avant l’échéance pour la TVA réduite.

Les investisseurs doivent cependant se montrer plus prudents. Un volume important de nouvelles unités livrées sur une courte période peut exercer une pression sur les loyers bruts et allonger la durée nécessaire pour trouver des locataires, surtout dans les zones où les développements similaires sont nombreux. Dans le même temps, les scénarios macroéconomiques restent prudents, et les rapports de la BNR ainsi que les analyses internationales alertent sur les risques d’accessibilité et de surendettement dans un contexte de taux d’intérêt encore relativement élevés.

En pratique, 2026 apparaît comme une année de transition : après un ralentissement des transactions en 2025, mais avec des prix toujours en hausse, le marché se réorganise sous l’effet des modifications de TVA et des livraisons massives de nouveaux projets à București et dans quelques grands centres régionaux. Les acheteurs avertis utiliseront cette fenêtre pour négocier plus fermement dans les zones où le stock est important, tandis que les investisseurs orientés vers les revenus locatifs calibreront avec soin le rapport entre prix, loyer possible et risque de vacance.

Sources

• România Liberă – Apartamentele se vând tot mai bine. Bucureștiul conduce detașat piața imobiliară
• Agerpres – Comunicat de presă ANCPI, tranzacții iunie 2026
• Economica.net – Boom imobiliar în iunie? Câte apartamente s-au vândut și ce se întâmplă cu piața
• Piata Financiara – Raport REMAX Europe: apartamentele, motorul creșterilor de prețuri în 2025
• Imobiliare.ro – Indicele Imobiliare.ro, evoluția prețurilor
• FRED – Real Residential Property Prices for Romania (date BIS)
• IasiLife – Piața imobiliară Iași, statistici ANCPI 2025-2026