La loi Nordis, expliquée à tous : ce qui change quand tu achètes un appartement neuf

Ce qu’est la loi Nordis et pourquoi elle est apparue

La loi n° 207/2025, connue dans l’espace public sous le nom de « loi Nordis », a été adoptée par le Parlement en 2025 pour protéger les acheteurs de logements neufs, en particulier ceux qui achètent « sur plan », c’est-à-dire au stade de projet ou en cours d’exécution. L’élément déclencheur direct a été constitué par les scandales dans lesquels des acheteurs ont payé des avances conséquentes pour des appartements qui n’ont existé que sur le papier ou qui ont été vendus plusieurs fois.

Il s’agit du premier paquet législatif qui tente de réduire ce risque en limitant les avances, en rendant obligatoires certaines inscriptions au livre foncier et en fixant des règles claires concernant l’utilisation de l’argent payé par les acheteurs. La loi modifie également le cadre relatif à la qualité dans la construction et à la publicité immobilière, afin de créer un parcours plus sûr depuis la réservation jusqu’à la signature du contrat de vente définitif.

L’essence de la loi Nordis : plus aucun acheteur ne paie des montants importants pour un appartement juridiquement « invisible », sans autorisation et sans traces claires au livre foncier, et les avances sont échelonnées, limitées et surveillées au moyen de comptes bancaires dédiés.

L’avance et l’avant-contrat : combien peux-tu encore payer avant l’achèvement de l’immeuble

Un des chapitres les plus importants de la loi Nordis concerne les avances que les promoteurs peuvent exiger lors de la signature des promesses de vente ou d’achat. Selon l’analyse publiée par Digi24, la loi limite à un maximum de 5 % de la valeur du contrat la somme que le promoteur peut encaisser à titre d’avance de manière habituelle, au moment de l’avant-contrat, lorsque la construction n’est pas achevée.[1]

Il existe également des situations dans lesquelles l’avance peut dépasser 5 %. D’après la même source, le promoteur peut demander une avance plus importante uniquement s’il dispose d’une police d’assurance ou d’un autre mécanisme de garantie couvrant l’achèvement du projet, de sorte que l’acheteur ne se retrouve pas seulement avec une promesse sur papier en cas d’échec du promoteur.[2]

En outre, la loi considère comme « avance » toute somme payée en lien avec le futur appartement, qu’elle soit appelée réservation, taxe de blocage ou autrement. Cette règle empêche les promoteurs de contourner le plafond de 5 % au moyen de contrats de réservation en apparence séparés, mais qui, en pratique, fonctionnent comme une avance déguisée.[3]

Livre foncier et pré-apparentement : comment voir à l’avance « sur le papier » le futur appartement

Un autre pilier majeur de la loi Nordis est lié au livre foncier. Jusqu’à présent, de nombreux projets off-plan étaient vendus sur la base d’un terrain enregistré, mais sans que les futurs appartements aient un quelconque correspondant clair dans les registres cadastraux. Concrètement, l’acheteur n’avait rien à vérifier, à part l’autorisation de construire et les promesses contenues dans les brochures.

La loi introduit explicitement l’obligation pour le promoteur d’inscrire au livre foncier l’autorisation de construire et d’ouvrir des livres fonciers provisoires pour chaque future unité de logement, un processus appelé « pré-apparentement ». Radio România Timișoara explique que les avant-contrats concernant ces unités doivent être notés dans le livre foncier de chaque « bien futur », ce qui crée une trace juridique claire de la promesse de vente.[4]

Les modifications ont également été reprises dans les normes techniques relatives au livre foncier. Un arrêté récemment publié au Monitorul Oficial précise que la mention des avant-contrats ayant pour objet des unités dans une construction « bien futur » est reportée uniquement dans le livre foncier de l’unité concernée, sur la base de l’acte de pré-apparentement/apparentement et des extraits CF pour le terrain et les unités individuelles, selon le cas.[5]

Concrètement, avant de payer l’avance pour un appartement dans un immeuble en construction, tu pourras demander un extrait de livre foncier non seulement pour le terrain, mais aussi pour le futur appartement, sur lequel la promesse de vente doit être mentionnée. En l’absence de cette mention, le risque que le même appartement soit promis à plusieurs acheteurs diminue, mais ne disparaît pas ; toutefois, le promoteur ne respecte plus le cadre légal, ce qui peut entraîner des sanctions.

Comment les avant-contrats et l’argent payé à titre d’avance sont concrètement protégés

La loi Nordis ne part pas de zéro, mais se superpose aux règles générales du Code civil concernant les promesses bilatérales de vente-achat. AGERPRES rappelle, dans un guide dédié aux transactions sûres, que la promesse de contracter fait naître une obligation ferme et que, si le vendeur refuse sans justification de conclure le contrat définitif, le tribunal peut prononcer un jugement qui tient lieu de contrat de vente.[6]

Ce que la loi Nordis apporte de nouveau, c’est un lien plus étroit entre cette promesse, le livre foncier et un régime spécial de l’avance. L’acte normatif prévoit que les sommes payées par l’acheteur à titre d’avance dans le cadre des promesses de vente ou d’achat sont déposées sur un compte bancaire ouvert au nom du promoteur, dédié exclusivement au projet concerné. L’argent ne peut être utilisé que pour le développement de ce projet et uniquement avec l’approbation du maître d’œuvre.[7]

En outre, la loi subordonne l’utilisation de l’avance à l’atteinte de certains stades physiques d’exécution. Les analyses juridiques de spécialité soulignent que, par exemple, pour la partie structure de résistance de la construction, il est possible d’utiliser jusqu’à un certain pourcentage du prix, et pour la partie installations un autre plafond, après l’achèvement de celle-ci.[8] L’objectif est que ton avance « suive » la progression réelle du chantier, et ne soit pas consommée intégralement dès les premiers mois.

Un autre élément essentiel est le traitement des réservations : toute somme payée en lien avec le futur appartement relève des règles relatives à l’avance, doit transiter par le compte dédié et est soumise aux mêmes restrictions d’utilisation.[3]

Sanctions, risques et ce que tu devrais faire en tant qu’acheteur

La loi Nordis ne s’arrête pas à des règles théoriques, mais introduit également des sanctions importantes. L’utilisation des avances à d’autres fins que le développement du projet peut être sanctionnée par des amendes proportionnelles, pouvant aller jusqu’à 1 % du chiffre d’affaires du promoteur, selon les analyses publiées dans le milieu spécialisé.[3]

En pratique, toutefois, la protection réelle dépend aussi de la vigilance de l’acheteur. Quelques recommandations concrètes, à la lumière de la nouvelle loi :

• Vérifie l’existence de l’autorisation de construire et son inscription au livre foncier du terrain.
• Demande un extrait de livre foncier pour le futur appartement et vérifie la mention de la promesse de vente.
• N’accepte pas de payer plus de 5 % du prix à titre d’avance, sauf si l’on te présente clairement une police d’assurance ou un autre mécanisme de garantie admis par la loi.
• Assure-toi que le paiement est effectué sur le compte bancaire dédié au projet, mentionné expressément dans l’avant-contrat.
• Évalue attentivement les clauses relatives aux délais de livraison, aux pénalités de retard et aux conditions de résiliation.

Enfin, les nouvelles règles auront également un impact sur le marché. Des analyses économiques récentes montrent que la limitation de la possibilité pour les promoteurs de se financer au moyen des avances importantes des acheteurs et l’obligation de comptes dédiés peuvent entraîner une augmentation des coûts de financement et, implicitement, des prix finaux des logements neufs.[9] Pour l’acheteur, cela signifie un équilibre entre un prix légèrement plus élevé et un niveau de sécurité juridique nettement supérieur.

Ce qui reste à clarifier et comment te préparer pour les futurs projets

Bien que la loi Nordis marque une étape importante dans la professionnalisation du marché résidentiel, les experts juridiques soulignent que certains nouveaux concepts, comme le pré-apparentement, ont encore besoin de normes techniques détaillées et d’une meilleure corrélation avec le reste de la législation en matière d’urbanisme et de construction.[8]

En tant que futur acheteur d’un appartement dans un nouveau projet, ta stratégie de protection devrait désormais inclure au minimum :

• La consultation de la documentation d’urbanisme et de l’autorisation de construire.
• La vérification attentive des inscriptions au livre foncier, y compris pour le bien futur.
• L’analyse de l’avant-contrat avec un avocat spécialisé en immobilier.
• Le suivi du respect des étapes de construction avant d’accepter d’éventuels paiements supplémentaires.

La loi Nordis te donne de meilleurs outils, mais ne remplace pas ta propre diligence. Avec une vérification attentive et une bonne compréhension des nouvelles règles concernant l’avance, l’avant-contrat et le livre foncier, le risque de voir se répéter les cas dramatiques du passé diminue sensiblement, et les chances que l’appartement « sur plan » devienne ton logement réel augmentent de manière significative.

Sources

• Digi24 – Parlamentul a adoptat Legea „Nordis”
• Digi24 – Limite stricte pentru avansurile cerute de dezvoltatori
• Lege5 / Legeaz – Legea 207/2025 („Legea Nordis”): reguli noi pentru avans și rezervare
• Radio România Timișoara – Noi reguli pe piața imobiliară. Ce aduce Legea Nordis
• Portal Legislativ – Reglementări ANCPI privind notarea antecontractelor pentru bunuri viitoare
• Lexeto – Analiză juridică Legea nr. 207/2025 (Legea Nordis)
• AGERPRES – Ghidul complet pentru tranzacții și litigii imobiliare sigure
• Economedia – Legea Nordis: cum va influența prețul noilor apartamente