Guide complet de location : sécurité pour le locataire et le propriétaire

Pourquoi un contrat de location écrit est essentiel

Le marché des locations est devenu plus dynamique ces dernières années, les loyers demandés au niveau national ayant augmenté d’environ 12–15 % en 2024 par rapport à l’année précédente, selon une analyse Storia citée par la presse économique.(zf.ro) Dans ce contexte, un contrat de location clair et équitable est la meilleure protection tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Le Code civil prévoit qu’un contrat de bail peut être conclu sous forme verbale ou écrite, mais seule la forme écrite permet de prouver facilement les clauses convenues et l’enregistrement auprès de l’ANAF.(legislatie.just.ro) En pratique, l’absence de contrat ou de clauses claires génère la plupart des conflits relatifs au loyer, au dépôt de garantie ou à la durée de la location.

Un contrat de location pour un logement devrait contenir au minimum les éléments suivants :

• identification des parties, y compris CNP/CUI et adresses de correspondance ;
• description exacte du bien immobilier (adresse, numéro cadastral s’il est disponible) ;
• durée de la location (déterminée ou indéterminée) et date à partir de laquelle commence le paiement du loyer ;
• montant du loyer, monnaie, échéance de paiement et modalités de révision ;
• montant et conditions d’utilisation/restitution du dépôt de garantie ;
• répartition des obligations concernant les charges et les frais d’entretien ;
• conditions de résiliation et délais de préavis pour chaque partie ;
• état du logement, du mobilier et des appareils électroménagers, idéalement via un procès-verbal annexé.

La signature d’un contrat écrit, avec un état des lieux de remise-reprise en annexe et l’enregistrement auprès de l’ANAF, réduit drastiquement le risque de litiges et offre aux deux parties une sécurité juridique.

Enregistrement du contrat auprès de l’ANAF : comment il protège le locataire et le propriétaire

À partir des modifications fiscales applicables au 1er janvier 2023 et maintenues en 2024, l’ANAF souligne expressément l’obligation d’enregistrer les contrats de location (contrats de bail) auprès de l’organe fiscal compétent.(static.anaf.ro) Cette obligation incombe principalement au propriétaire, mais les bénéfices concernent les deux parties.

La procédure se fait par le dépôt du formulaire « C168 – Demande d’enregistrement des contrats de bail » au format électronique, via l’Espace Privé Virtuel ou un autre canal accepté par l’ANAF.(static.anaf.ro) L’enregistrement est nécessaire tant à la signature du contrat qu’en cas de modifications ultérieures (par exemple, changement du loyer ou de la durée).

Avantages pour le propriétaire :

• situation fiscale claire et évitement des amendes pour non-déclaration des revenus locatifs ;
• possibilité de prouver officiellement l’existence du contrat dans la relation avec la banque ou d’autres institutions ;
• transparence dans la relation avec le locataire concernant les obligations fiscales.

Avantages pour le locataire :

• preuve officielle qu’il occupe légalement le logement, utile auprès de la banque, de l’école ou pour le changement de domicile fiscal ;
• protection supplémentaire en cas de litige, y compris devant les tribunaux ;
• un cadre contractuel plus difficile à modifier de façon abusive (par exemple, augmentations injustifiées de loyer).

Le Ministère des Finances, à travers les guides fiscaux dédiés aux revenus tirés de la mise à disposition de biens en 2024, confirme le maintien de l’obligation de déclaration et d’enregistrement des contrats auprès de l’ANAF, ainsi que le traitement fiscal spécifique de ces revenus.(static.anaf.ro)

Le dépôt de garantie et le procès-verbal de remise-reprise

En pratique, le dépôt de garantie demandé lors de la location d’un logement équivaut à un ou deux mois de loyer, en fonction de la ville, du niveau de loyer et des équipements du logement. Les plateformes et les consultants immobiliers relèvent que le dépôt de 1–2 mois est devenu la norme dans les grandes villes, en particulier là où les loyers ont augmenté rapidement.(zf.ro)

Le Code civil permet aux parties de fixer librement le montant du dépôt, la manière dont il peut être utilisé et le délai de restitution.(legislatie.just.ro) Il est essentiel que ces aspects soient indiqués explicitement dans le contrat, afin d’éviter les situations où le propriétaire retient injustement le dépôt ou, inversement, où le locataire laisse des dettes de charges ou des dégradations non couvertes.

Recommandations pratiques concernant le dépôt :

• préciser clairement ce que couvre le dépôt : loyer restant, pénalités, réparations pour détériorations dépassant l’usure normale, factures de charges ;
• indiquer le délai de restitution après la remise du logement (par exemple, 15–30 jours) et les conditions concrètes (règlement de toutes les charges, vérification de l’état du bien) ;
• mentionner le mode de restitution : espèces, virement bancaire, compensation avec le dernier loyer uniquement si les deux parties sont d’accord.

Le procès-verbal de remise-reprise, annexé au contrat, est tout aussi important, car il consigne l’état du logement et des biens : murs, sols, installations, mobilier, appareils électroménagers, compteurs de charges. En son absence, il est difficile de prouver si une dégradation existait auparavant ou si elle a été causée par le locataire pendant la durée d’occupation.

Droits et obligations essentiels pour le locataire et le propriétaire

Le régime des logements loués est régi à la fois par le Code civil et par la Loi sur le logement n° 114/1996 et les actes connexes, qui fixent les principaux droits et obligations des parties.(legislatie.just.ro)

Obligations du propriétaire :

• remettre le logement en bon état d’usage normal et assurer les conditions d’hygiène, sanitaires et de sécurité prévues par la loi ;(legislatie.just.ro)
• effectuer les réparations majeures (structure de résistance, installations communes, toiture, etc.), ainsi que les réparations qui ne peuvent être mises à la charge du locataire ;(legislatie.just.ro)
• respecter le droit de jouissance du locataire pendant toute la durée du contrat, sans entrer dans le logement sans son accord ou sans motif légal ;
• délivrer un reçu ou des relevés de compte attestant le paiement du loyer et, le cas échéant, du dépôt de garantie.

Obligations du locataire :

• payer le loyer aux échéances fixées dans le contrat ;
• utiliser le logement conformément à la destination convenue (logement, et non bureau, activité commerciale, etc., en l’absence d’un accord écrit du propriétaire) ;(legislatie.just.ro)
• supporter les dépenses et réparations mineures, liées à l’usage courant du logement ;
• respecter le règlement intérieur de la copropriété et les règles de bon voisinage ;
• ne pas modifier ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du propriétaire, lorsque la loi ou le contrat l’exige.(legislatie.just.ro)

En cas de non-paiement du loyer ou de violation grave des obligations, le propriétaire peut demander la résiliation du contrat, dans le respect des procédures légales et des délais de préavis. De son côté, le locataire a le droit de demander une réduction de loyer ou même la résiliation du contrat si le logement devient impropre à l’habitation et que le propriétaire n’intervient pas pour y remédier.

Comment éviter les problèmes lors d’une location : checklist pour les deux parties

La plupart des problèmes dans la relation locataire-propriétaire proviennent de l’absence de clauses claires, de documents de remise-reprise ou de communication écrite. Pour limiter les risques, un minimum de bonnes pratiques est utile.

Recommandations pour le propriétaire :

• demander des documents d’identité et, idéalement, une preuve des revenus du locataire (sans conserver de copies inutiles, afin de respecter le RGPD) ;
• utiliser un modèle de contrat actualisé à la législation en vigueur et adapté à la situation concrète (durée, mobilier, animaux de compagnie, etc.) ;
• enregistrer le contrat auprès de l’ANAF dans les délais fixés par la législation fiscale ;
• réaliser un ensemble de photographies à la remise et à la restitution, annexées au procès-verbal ;
• définir dès le départ les canaux de communication officiels (email, courrier, téléphone) et la modalité d’envoi des notifications.

Recommandations pour le locataire :

• ne pas accepter de vivre « sans papiers » ; insister pour un contrat écrit et un enregistrement fiscal ;
• lire attentivement les clauses relatives à l’augmentation du loyer, au dépôt et à la résiliation ; demander la reformulation de celles qui sont abusives ou peu claires ;
• vérifier les dettes antérieures de charges et relever les compteurs au moment de l’emménagement ;
• conserver tous les reçus, relevés bancaires et la correspondance importante avec le propriétaire ;
• signaler par écrit tout problème technique apparu (infiltrations, pannes d’installations) et accorder un délai raisonnable pour la réparation.

Une relation équilibrée locataire-propriétaire repose sur le contrat, la transparence fiscale et une documentation rigoureuse de l’état du logement. Sur un marché locatif en hausse, ce ne sont plus des « détails bureaucratiques », mais des éléments centraux de protection pour les deux parties.

Sources

• ANAF – Ghid fiscal chirii 2024
• ANAF – Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, 2024
• ANAF – Formular C168, înregistrare contracte de locațiune
• Codul civil – dispoziții privind locațiunea și locuința familiei
• Legea locuinței nr. 114/1996
• Ziarul Financiar – Piața chiriilor în 2024, analiza Storia