Comment louer un logement étape par étape, en toute sécurité

Contexte : pourquoi il est important de louer en étant bien informé

Le marché des locations est devenu de plus en plus concurrentiel dans les grandes villes, et les décisions prises à la hâte peuvent entraîner des coûts élevés à long terme. Un rapport Storia publié en 2024 montre que le prix des loyers a augmenté d’environ 15 % par rapport à l’année précédente, sur fond de forte demande dans les centres universitaires et à București.[1] Dans un tel contexte, savoir exactement quoi faire, étape par étape, depuis le choix du logement jusqu’à l’enregistrement du contrat auprès de l’ANAF, n’est plus un luxe, mais une nécessité.

Dans les lignes ci-dessous, tu trouveras un guide pratique, structuré en étapes concrètes, afin d’éviter les mauvaises surprises et d’avoir un contrat équitable, à la fois pour toi et pour le propriétaire.

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires personnes physiques ont l’obligation légale d’enregistrer le contrat de location auprès de l’ANAF dans un délai maximum de 30 jours à compter de la signature.[2]

Étape 1 : définir ton budget et tes besoins réels

Avant de chercher des annonces, clarifie trois éléments : le budget mensuel maximal, la zone et le type de logement. Le rapport Storia pour 2024 montre que les appartements de deux pièces sont les plus recherchés sur le marché des locations, préférés pour le bon rapport entre coût et confort.[1] Cela signifie aussi qu’ils se louent rapidement, il est donc important de savoir ce que tu veux avant d’appeler les propriétaires ou les agences.

Pose-toi les questions suivantes :

• Combien peux-tu te permettre de payer chaque mois, en incluant les charges de copropriété et les utilités ?
• As-tu besoin d’un parking, d’un accès rapide au métro ou à l’université ?
• Ce qui t’intéresse le plus, est-ce le calme ou la proximité du centre et des zones de bureaux ?

Définis une fourchette de prix et établis une liste courte de quartiers. Ensuite, compare l’offre sur les principaux portails immobiliers et dans les annonces des agences, afin d’avoir une vision réaliste des prix et de ne pas perdre de temps avec des offres impossibles à assumer.

Étape 2 : quoi vérifier lors de la visite, au-delà de la « première impression »

La visite est le moment où tu peux découvrir les problèmes cachés, avant de t’engager contractuellement. Ne te limite pas à l’aspect général. Viens préparé avec une liste de points à vérifier et note tes observations, surtout si tu vois plusieurs appartements le même jour.

Vérifications essentielles sur place :

• Installations et consommations : vérifie les robinets, la pression de l’eau, le mode de chauffage du logement (chaudière individuelle, chauffage urbain), le type de compteurs et leur emplacement.
• État des fenêtres et isolation : une menuiserie ancienne ou des fenêtres qui ne ferment pas bien peuvent entraîner des dépenses importantes de chauffage.
• Bruit et voisinage : écoute le bruit venant de la rue, de la cage d’escalier, des voisins. Idéalement, programme aussi une visite en soirée.
• Mobilier et électroménagers : vérifie qu’ils fonctionnent, demande au propriétaire d’indiquer dans le contrat la liste exacte des biens et leur état.
• Coûts de copropriété : demande concrètement combien ont été les charges pendant les mois d’hiver et d’été, ainsi que la moyenne des factures d’utilités sur la dernière année.

N’hésite pas à prendre des photos avec l’accord du propriétaire, pour pouvoir comparer ensuite et avoir des preuves au cas où des discussions apparaîtraient sur l’état des biens à ton départ.

Étape 3 : les documents à demander avant de signer

Avant d’en arriver au contrat, demande quelques documents de base. Ils te donnent l’assurance que la personne avec laquelle tu discutes est effectivement le propriétaire ou a un droit de disposition sur le bien immobilier et que tu n’entres pas dans une situation juridique incertaine.

• Titre de propriété (contrat de vente, certificat d’héritier, procès-verbal de remise du bien par le promoteur, etc.). Demande à voir l’original ou une copie certifiée conforme à l’original.
• Extrait de carte foncière pour information, délivré récemment. Il peut être obtenu en ligne à partir du système intégré de cadastre et de carte foncière géré par l’ANCPI, via ePayment, en quelques minutes.[3] Tu y verras s’il existe des hypothèques, des charges ou des litiges susceptibles de t’affecter.
• Pièce d’identité du propriétaire et, le cas échéant, la procuration notariée de la personne qui signe en son nom.
• Attestation de l’association de copropriétaires indiquant s’il existe des dettes importantes de charges, notamment pour les utilités communes.

Si tu loues par l’intermédiaire d’une agence, vérifie quel est le montant de la commission, à qui elle est payée et dans quelles conditions un éventuel acompte est restitué si la transaction n’aboutit pas.

Étape 4 : comment signer correctement le contrat de location

La loi sur le logement n° 114/1996 prévoit que la location de logements doit se faire par contrat écrit, dans lequel sont expressément mentionnés les principaux droits et obligations des parties.[4] Même si, en théorie, certains accords verbaux seraient valables au civil, en pratique tu restes sans protection juridique réelle en cas de litige.

Dans un contrat de location bien rédigé, tu devrais retrouver au minimum :

• L’identification exacte des parties (y compris CNP/série de la pièce d’identité, adresse de domicile).
• La description complète du bien immobilier et des annexes utilisées (cave, place de parking, cour).
• La durée du contrat, les conditions de prolongation et de résiliation anticipée.
• Le montant du loyer, la devise de paiement, la date d’échéance, le mode d’actualisation (par exemple, en fonction de l’inflation ou par renégociation annuelle).
• Le montant du dépôt de garantie, les conditions et le délai de restitution.
• La liste annexée du mobilier, des électroménagers et de leur état, éventuellement avec des photos jointes.
• La répartition claire des dépenses : qui paie les charges de copropriété, les réparations courantes, les impôts locaux.

Il est recommandé que chaque page soit signée par les deux parties, et que chacune conserve un original. Si certaines clauses ne sont pas claires, demande des explications ou consulte un avocat ou un conseiller juridique, en particulier pour les contrats de longue durée.

Étape 5 : l’enregistrement du contrat auprès de l’ANAF et la sécurité à long terme

Un aspect essentiel, souvent omis, est l’enregistrement du contrat auprès de l’ANAF. Conformément au Code fiscal, actualisé par l’Ordonnance du Gouvernement n° 16/2022 et les procédures ultérieures approuvées par l’ANAF, les propriétaires personnes physiques qui obtiennent des revenus de la cession de l’usage des biens ont l’obligation d’enregistrer le contrat de location dans un délai maximum de 30 jours à compter de la signature.[5] La procédure se fait par le dépôt du formulaire C168, y compris en ligne, via l’Espace Privé Virtuel de l’ANAF.[6]

Ce que tu gagnes en tant que locataire si tu insistes pour que le propriétaire remplisse cette obligation :

• Tu disposes d’une preuve claire de la relation de location vis-à-vis des institutions publiques, des banques ou des employeurs, si tu dois prouver ton domicile.
• Il existe une traçabilité fiscale, ce qui décourage les abus liés aux augmentations arbitraires de loyer ou aux expulsions improvisées.
• En cas de litige, le contrat enregistré a une force probante plus grande et plus claire.

Par bonne pratique, demande au propriétaire une copie de l’accusé de réception de l’enregistrement ou de la confirmation dans l’Espace Privé Virtuel, après le dépôt du formulaire. Tu sauras ainsi que tout a été fait conformément à la loi et que la relation propriétaire–locataire démarre sur des bases saines.

Conclusion : checklist rapide avant de devenir locataire

Sur un marché où les loyers ont nettement augmenté ces dernières années et où la demande reste élevée dans les grands centres urbains, louer « au hasard » est un risque que tu ne peux plus te permettre. En suivant les étapes ci-dessus, tu transformes le processus de recherche en une décision réfléchie, et non en un pari.

• Définis ton budget et les quartiers ciblés, en tenant compte du coût mensuel total.
• Vérifie attentivement le logement lors de la visite, non seulement l’esthétique, mais aussi les installations et le voisinage.
• Demande les documents du propriétaire et, idéalement, un extrait de carte foncière récent.
• Assure-toi d’avoir un contrat écrit, clair, avec toutes les clauses importantes et la liste des biens.
• Encourage et vérifie l’enregistrement du contrat auprès de l’ANAF dans le délai légal.

Avec un minimum d’attention et de recherche, la location devient un processus maîtrisable, qui protège tes intérêts et t’offre la stabilité dont tu as besoin chez toi.

Sources

• Agerpres / Storia: Piața chiriilor în 2024, evoluții și tipuri de locuințe căutate
• ANCPI: Servicii online pentru extras de carte funciară și ePayment
• Fiscalitatea.ro: Obligația înregistrării contractelor de închiriere la ANAF după 1 ianuarie 2023
• ContractInchiriere.ro: Ghid practic 2026 pentru înregistrarea contractului la ANAF, formularul C168
• LawPedia: Contract de închiriere locuință, drepturi și obligații conform Codului civil și Legii locuinței