Vollständiger Leitfaden zur Vermietung: Sicherheit für Mieter und Eigentümer

Warum ein schriftlicher Mietvertrag unerlässlich ist

Der Mietmarkt ist in den letzten Jahren dynamischer geworden, die geforderten Mieten sind 2024 landesweit im Vergleich zum Vorjahr um etwa 12–15 % gestiegen, so eine von der Wirtschaftspresse zitierte Storia-Analyse.(zf.ro) Vor diesem Hintergrund ist ein klarer und fairer Mietvertrag der beste Schutz sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer.

Das Zivilgesetzbuch sieht vor, dass ein Mietvertrag mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden kann, jedoch ermöglicht nur die Schriftform den einfachen Nachweis der vereinbarten Klauseln und die Registrierung bei der ANAF.(legislatie.just.ro) In der Praxis führen das Fehlen eines Vertrags oder unklarer Klauseln zu den meisten Streitigkeiten in Bezug auf Miete, Kaution oder Mietdauer.

Ein Mietvertrag für Wohnraum sollte mindestens folgende Elemente enthalten:

• Identifizierung der Parteien, einschließlich CNP/CUI und Korrespondenzanschriften;
• genaue Beschreibung der Immobilie (Adresse, Kataster-Nummer, falls verfügbar);
• Dauer der Miete (befristet oder unbefristet) und das Datum, ab dem die Mietzahlung beginnt;
• Höhe der Miete, Währung, Zahlungsfrist und Anpassungsmodalität;
• Höhe der Kaution und Bedingungen für ihre Verwendung/Rückzahlung;
• Aufteilung der Verpflichtungen bezüglich Nebenkosten und Betriebskosten;
• Auflösungsbedingungen und Kündigungsfristen für jede Partei;
• Zustand der Wohnung, der Möbel und Elektrogeräte, idealerweise in einem als Anlage beigefügten Übergabeprotokoll.

Die Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrags mit Übergabeprotokoll als Anlage und die Registrierung bei der ANAF verringern das Risiko von Rechtsstreitigkeiten erheblich und bieten beiden Parteien Rechtssicherheit.

Registrierung des Vertrags bei der ANAF: Wie sie Mieter und Eigentümer schützt

Mit den seit dem 1. Januar 2023 geltenden und 2024 beibehaltenen steuerlichen Änderungen betont die ANAF ausdrücklich die Verpflichtung, Mietverträge (locațiune-Verträge) beim zuständigen Finanzamt zu registrieren.(static.anaf.ro) Diese Verpflichtung liegt in erster Linie beim Eigentümer, doch profitieren beide Parteien davon.

Das Verfahren erfolgt durch Einreichung des Formulars „C168 – Antrag auf Registrierung von locațiune-Verträgen“ in elektronischer Form über den virtuellen privaten Raum (Spațiul Privat Virtual) oder einen anderen von der ANAF akzeptierten Übermittlungsweg.(static.anaf.ro) Die Registrierung ist sowohl bei Unterzeichnung des Vertrags als auch bei späteren Änderungen (z. B. Änderung der Miete oder der Laufzeit) erforderlich.

Vorteile für den Eigentümer:

• klare steuerliche Situation und Vermeidung von Geldbußen wegen Nichtdeklaration der Mieteinnahmen;
• Möglichkeit, das Bestehen des Vertrags in der Beziehung zur Bank oder zu anderen Institutionen offiziell nachzuweisen;
• Transparenz im Verhältnis zum Mieter in Bezug auf die steuerlichen Pflichten.

Vorteile für den Mieter:

• amtlicher Nachweis, dass er die Wohnung rechtmäßig bewohnt, nützlich bei der Bank, der Schule oder bei der Änderung des steuerlichen Wohnsitzes;
• zusätzlicher Schutz im Streitfall, auch vor Gericht;
• ein Vertragsrahmen, der sich schwerer missbräuchlich ändern lässt (z. B. unbegründete Mieterhöhungen).

Das Finanzministerium bestätigt in den für 2024 den Einkünften aus der Überlassung der Nutzung von Gütern gewidmeten Steuerleitfäden die Beibehaltung der Pflicht zur Erklärung und Registrierung der Verträge bei der ANAF sowie die spezifische steuerliche Behandlung dieser Einkünfte.(static.anaf.ro)

Kaution und Übergabeprotokoll

In der Praxis entspricht die bei der Anmietung einer Wohnung verlangte Kaution einer oder zwei Monatsmieten, abhängig von der Stadt, der Miethöhe und der Ausstattung der Wohnung. Immobilienplattformen und -berater weisen darauf hin, dass eine Kaution von 1–2 Monaten in den Großstädten zum Standard geworden ist, insbesondere dort, wo die Mieten stark gestiegen sind.(zf.ro)

Das Zivilgesetzbuch erlaubt es den Parteien, die Höhe der Kaution, die Art ihrer Verwendung und die Rückzahlungsfrist frei festzulegen.(legislatie.just.ro) Es ist entscheidend, dass diese Aspekte ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden, um Situationen zu vermeiden, in denen der Eigentümer die Kaution unberechtigt einbehält oder umgekehrt der Mieter Nebenkostenschulden oder nicht gedeckte Schäden hinterlässt.

Praktische Empfehlungen zur Kaution:

• es wird klar festgelegt, was die Kaution abdeckt: ausstehende Miete, Verzugszinsen, Reparaturen für Schäden über die normale Abnutzung hinaus, Nebenkostenrechnungen;
• es wird die Frist für die Rückzahlung nach Rückgabe der Wohnung (z. B. 15–30 Tage) und die konkreten Bedingungen (Begleichung aller Nebenkosten, Überprüfung des Zustands der Immobilie) angegeben;
• es wird die Art der Rückzahlung erwähnt: bar, per Banküberweisung, Verrechnung mit der letzten Miete nur, wenn beide Parteien einverstanden sind.

Ebenso wichtig ist das als Anlage zum Vertrag beigefügte Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung und der Gegenstände festgehalten wird: Wände, Böden, Installationen, Möbel, Elektrogeräte, Zählerstände der Versorgungsleistungen. Fehlt dieses Dokument, ist es schwierig nachzuweisen, ob ein Schaden bereits zuvor bestand oder vom Mieter während der Mietzeit verursacht wurde.

Wesentliche Rechte und Pflichten für Mieter und Eigentümer

Das Regime der vermieteten Wohnungen wird sowohl durch das Zivilgesetzbuch als auch durch das Wohnungsgesetz Nr. 114/1996 und weitere Rechtsakte geregelt, die die wichtigsten Rechte und Pflichten der Parteien festlegen.(legislatie.just.ro)

Pflichten des Eigentümers:

• die Wohnung in einem normalen Gebrauchs­zustand zu übergeben und die in den gesetzlichen Bestimmungen vorgesehenen hygienischen und sicherheitstechnischen Bedingungen zu gewährleisten;(legislatie.just.ro)
• größere Reparaturen (Tragkonstruktion, gemeinschaftliche Installationen, Dach usw.) sowie Reparaturen, die nicht dem Mieter auferlegt werden können, durchzuführen;(legislatie.just.ro)
• das Nutzungsrecht des Mieters während der gesamten Vertragsdauer zu respektieren, ohne die Wohnung ohne dessen Zustimmung oder ohne gesetzlichen Grund zu betreten;
• Quittungen oder Kontoauszüge auszustellen, die die Zahlung der Miete und gegebenenfalls der Kaution belegen.

Pflichten des Mieters:

• die Miete zu den im Vertrag festgelegten Terminen zu zahlen;
• die Wohnung entsprechend der vereinbarten Zweckbestimmung zu nutzen (Wohnzweck, kein Büro, keine gewerbliche Tätigkeit usw., sofern keine schriftliche Zustimmung des Eigentümers vorliegt);(legislatie.just.ro)
• die Kosten und kleineren Reparaturen zu tragen, die mit der normalen Nutzung der Wohnung verbunden sind;
• die Hausordnung des Gebäudekomplexes und die Regeln des sozialen Zusammenlebens einzuhalten;
• die Wohnung nicht ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers zu verändern oder unterzuvermieten, wenn Gesetz oder Vertrag dies verlangen.(legislatie.just.ro)

Bei Nichtzahlung der Miete oder schwerwiegender Verletzung der Pflichten kann der Eigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen Verfahren und Kündigungsfristen die Vertragsauflösung verlangen. Umgekehrt hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung oder sogar die Auflösung des Vertrags zu verlangen, wenn die Wohnung unbewohnbar wird und der Eigentümer nicht zur Behebung einschreitet.

Wie sich Probleme bei einer Vermietung vermeiden lassen: Checkliste für beide Parteien

Die meisten Probleme im Verhältnis Mieter–Eigentümer entstehen durch fehlende klare Klauseln, nicht vorhandene Übergabeprotokolle oder fehlende schriftliche Kommunikation. Um Risiken zu begrenzen, ist ein Mindestset an bewährten Praktiken sinnvoll.

Empfehlungen für den Eigentümer:

• verlange Ausweisdokumente und idealerweise einen Einkommensnachweis des Mieters (ohne unnötige Kopien aufzubewahren, im Sinne der DSGVO);
• verwende ein an die geltende Gesetzgebung angepasstes und auf die konkrete Situation zugeschnittenes Vertragsmuster (Laufzeit, Möblierung, Haustiere usw.);
• registriere den Vertrag innerhalb der in der Steuergesetzgebung festgelegten Fristen bei der ANAF;
• erstelle bei Übergabe und Rückgabe ein Set von Fotos, das dem Übergabeprotokoll beigefügt wird;
• lege von Anfang an die offiziellen Kommunikationskanäle fest (E-Mail, Post, Telefon) und die Art der Übermittlung von Mitteilungen.

Empfehlungen für den Mieter:

• akzeptiere nicht, „ohne Papiere“ zu wohnen; bestehe auf einem schriftlichen Vertrag und steuerlicher Registrierung;
• lies die Klauseln zur Mieterhöhung, Kaution und Vertragsauflösung sorgfältig; verlange die Umformulierung missbräuchlicher oder unklarer Klauseln;
• prüfe frühere Nebenkostenschulden und lies die Zählerstände beim Einzug ab;
• bewahre alle Quittungen, Kontoauszüge und wichtige Korrespondenz mit dem Eigentümer auf;
• melde technische Probleme (Wassereinbrüche, Defekte an Installationen) schriftlich und gewähre eine angemessene Frist zur Behebung.

Ein korrektes Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer beruht auf dem Vertrag, steuerlicher Transparenz und einer sorgfältigen Dokumentation des Zustands der Wohnung. In einem Mietmarkt, der sich im Wachstum befindet, sind dies keine „bürokratischen Details“ mehr, sondern zentrale Schutzelemente für beide Parteien.

Quellen

• ANAF – Ghid fiscal chirii 2024
• ANAF – Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, 2024
• ANAF – Formular C168, înregistrare contracte de locațiune
• Codul civil – dispoziții privind locațiunea și locuința familiei
• Legea locuinței nr. 114/1996
• Ziarul Financiar – Piața chiriilor în 2024, analiza Storia