Vollständige Checkliste für die Besichtigung einer Wohnung: 50 wesentliche Prüfpunkte

Checkliste für die Besichtigung einer Wohnung: 50 Dinge, die du überprüfen musst

Der Kauf einer Wohnung ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. In einem Markt, in dem die Wohnungsnachfrage hoch bleibt und die Preise in den Jahren 2023 – 2024 entsprechend dieser Nachfrage reagiert haben, gemäß den von Imobiliare.ro aggregierten Daten und den in den Berichten der börsennotierten Entwickler analysierten Informationen, wird die Aufmerksamkeit für Details bei der Besichtigung entscheidend, um spätere Fehler nicht teuer zu bezahlen.

Unten findest du eine strukturierte Checkliste mit 50 konkreten Prüfpunkten für die Besichtigung einer Wohnung, angepasst an die Realitäten des Wohnungsmarktes in Rumänien.

1. Wohnblock, Struktur und versteckte Risiken

Bevor du dich in die Möbel verliebst, schau dir das Gebäude an. Baujahr, Art der Konstruktion und die Historie der Eingriffe können schwerer wiegen als glänzende Oberflächen. Besichtigungsleitfäden für Wohnungen empfehlen, immer mit dem Wohnblock zu beginnen, nicht mit dem Sofa.

• 1. Baujahr und Art der Struktur (Stahlbetonskelett, Ziegel, Fertigbau).
• 2. Historie von Verstärkungen oder strukturellen Reparaturen (frag den Verwalter oder die Nachbarn).
• 3. Fassade und Dachabdichtung: Spuren von eindringender Feuchtigkeit, abgefallener Putz, jüngste Reparaturen.
• 4. Treppenhaus: Sauberkeit, anhaltende Gerüche, Beleuchtung, sichere Eingangstür.
• 5. Aufzug: Funktion, Alter, sichtbare Wartung (Aushänge mit aktuellen Überprüfungen).
• 6. Gemeinschaftsflächen: Keller, Abstellräume, Müllschacht, Parkplätze oder Garage.
• 7. Belegungsgrad des Wohnblocks: Viele unbewohnte Wohnungen können höhere Gemeinschaftskosten für die verbleibenden Bewohner bedeuten.
• 8. Prüfe, ob ein Risiko offensichtlicher struktureller Probleme besteht: große Risse im Treppenhaus, Türen, die sich nicht richtig schließen, starke Unebenheiten im Gemeinschaftsboden.

Für ältere Wohnungen oder große Investitionen solltest du eine technische Immobilieninspektion durch einen zugelassenen Ingenieur in Betracht ziehen, der Struktur, Installationen und Oberflächen mit spezieller Ausrüstung überprüft und dir einen Bericht über Mängel und Sanierungskosten erstellt.

2. Installationen, Komfort, Lärm und Licht in der Wohnung

Ein Großteil der unvorhergesehenen Kosten nach dem Einzug entsteht durch alte oder defekte Installationen, aber auch durch Probleme mit dem akustischen oder thermischen Komfort. Eine einfache, aufmerksam durchgeführte Besichtigung kann viele Überraschungen herausfiltern.

• 9. Elektrische Installation: Anzahl der Steckdosen, sichtbare Bastellösungen, Sicherungskasten, ob eine Erdung vorhanden ist.
• 10. Große Verbraucher (Klimaanlage, Elektrobackofen, Waschmaschine) und deren Leitungen.
• 11. Sanitärinstallationen: Wasserdruck, Wasserhähne, langsame Abflüsse, Spuren von Feuchtigkeit unter Waschbecken.
• 12. Bäder: natürliche oder mechanische Belüftung, Spuren von Schimmel an der Decke und in den Ecken.
• 13. Heizung: Zentralheizung des Wohnblocks, eigene Therme, Fernwärme, Wärmepumpen; Baujahr der Geräte und letzte Wartungen.
• 14. Heizkörper oder Fußbodenheizung: eventuelle Wasserverluste, kalte Zonen.
• 15. Qualität der Fenster: Isolierverglasung, Dichtheit, Wärmebrücken, Kondenswasser im Winter.
• 16. Ausrichtung der Wohnung: wie viele Stunden natürliches Licht sie erhält und in welchen Räumen.
• 17. Lärm: von der Straße, von Nachbarn, aus dem Treppenhaus oder aus dem Innenhof.
• 18. Anhaltende Gerüche in der Wohnung oder im Treppenhaus, die auf Probleme mit der Belüftung oder mit Leitungen hinweisen können.
• 19. Ebenheit des Bodens: sichtbare Unebenheiten, rissige Fliesen, aufgequollenes Parkett.
• 20. Zustand der Innenfenster und -türen: schließen sie korrekt und dicht, ohne großes Spiel.

Die in den letzten Jahren in den großen Städten entwickelten Dienstleistungen für technische Immobilieninspektionen prüfen genau diese Aspekte, einschließlich Thermografie und Feuchtemessung, um versteckte Probleme und potenzielle Sanierungskosten aufzuzeigen. Diese Art von Bericht hilft dir, den Preis zu verhandeln oder von einer Immobilie mit hohem technischem Risiko Abstand zu nehmen.

Eine Wohnung mit alten Installationen und Dämmproblemen kann Kosten von Zehntausenden von Lei für Reparaturen und Effizienzsteigerung verursachen, weshalb die in technische Kontrollen bei der Besichtigung investierte Zeit eine der besten „Ersparnisse“ auf lange Sicht ist.

3. Nachbarn, Lärm, Viertel und reale monatliche Kosten

Auch wenn die Wohnung gut aussieht, hängt der Alltag von den Nachbarn, von der Qualität des Viertels und davon ab, wie viel du monatlich für Nebenkosten und Unterhalt bezahlen wirst. Die Wohnkosten umfassen Energie, Wasser, Müll, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Internet sowie mögliche Gemeinschaftsleistungen in neuen Wohnanlagen.

• 21. Lärmniveau zu stark frequentierten Zeiten: versuche, eine Besichtigung am Abend oder am Wochenende zu vereinbaren.
• 22. Problematische Nachbarn, auf die der Verkäufer, der Verwalter oder Bewohner im Treppenhaus hinweisen.
• 23. Sauberkeit und Organisation auf Ebene der Eigentümergemeinschaft: Infotafeln, Aushänge, veröffentlichte Beschlüsse.
• 24. Geplante größere Reparaturen am Wohnblock: Erneuerung des Dachs, des Aufzugs, der Fassade, die in den nächsten Jahren zusätzliche Kosten bedeuten können.
• 25. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über die Nebenkostenschulden der Wohnung und die vorhandenen Rücklagen.
• 26. Durchschnittliche monatliche Kosten: bitte den Verkäufer um Kopien der Nebenkostenabrechnungen der letzten Monate.
• 27. Individuelle Versorgungsleistungen: Strom, Gas, Warmwasser, Internet; welche Anbieter verfügbar sind.
• 28. Infrastruktur in der Umgebung: öffentliche Verkehrsmittel, Geschäfte, Schulen, Parks.
• 29. Parkmöglichkeiten: fester Stellplatz, Garage oder nur freie Parkplätze rund um den Wohnblock.
• 30. Sicherheit der Gegend: Straßenbeleuchtung, Verkehr, laute Lokale in der Nähe.

Lokale Analysen der Unterhaltskosten zeigen, dass sich für eine 3-Zimmer-Wohnung in București, bewohnt von 3 Personen, die gesamten monatlichen Ausgaben für Versorgungsleistungen und Unterhalt in der Praxis ungefähr zwischen 800 und 1.500 Lei bewegen können, mit niedrigeren Werten in neuen, energetisch effizienten Wohnblocks und höheren in alten Wohnblocks oder solchen mit Problemen bei den gemeinschaftlichen Systemen. Die Unterschiede zwischen den Vierteln und der Art des Gebäudes sind jedoch sehr groß, weshalb es entscheidend ist, sich die realen Kostenabrechnungen der besichtigten Wohnung anzusehen, nicht allgemeine Durchschnittswerte.

4. Unterlagen, Kataster, Grundbucheintrag und rechtliche Risiken

So gut die Wohnung aus technischer Sicht auch ist, ohne klare und aktuelle Unterlagen besteht das Risiko, Geld zu blockieren oder keine Bankfinanzierung zu erhalten. In Rumänien wird die Eintragung der Immobilie im Grundbuch von der ANCPI verwaltet, und Transaktionen werden über einen Notar abgewickelt, der vom Verkäufer ein klar festgelegtes Set an Dokumenten verlangt.

• 31. Originale Eigentumsurkunde: Kaufvertrag, Bauvertrag, Eigentumstitel, Erbschein oder ein anderes Übertragungsdokument.
• 32. Katastralunterlagen und Grundbucheintragungsbeschluss, ausgestellt von der ANCPI.
• 33. Elektronisch ausgestellter Grundbuchauszug für die Beurkundung, 10 Arbeitstage für die Transaktion gültig.
• 34. Prüfe im Grundbuchauszug: Eigentümer, Hypotheken, Verfügungsbeschränkungen, Rechtsstreitigkeiten, Dienstbarkeiten.
• 35. Steuerbescheinigung der lokalen Direcția de Taxe și Impozite Locale, die die Bezahlung der Grundsteuer bestätigt.
• 36. Energieausweis, der beim Verkauf obligatorisch ist.
• 37. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über die aktuelle Situation der Nebenkosten und der Rücklagen (Instandhaltung, Umlaufmittel).
• 38. Situation der Hypothek: wenn die Immobilie belastet ist, wie die Hypothek beim Verkauf gelöscht wird.
• 39. Stimmigkeit der Flächenangaben: Nutzfläche und Bruttogeschossfläche in den Unterlagen im Vergleich zu dem, was du vor Ort siehst.
• 40. Wenn die Immobilie kürzlich in Wohnungen aufgeteilt oder der Grundriss im Inneren geändert wurde, prüfe das Vorliegen von Genehmigungen und der aktualisierten Katastraldaten.

Die ANCPI erklärt in den der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellten Leitfäden, dass die Eintragung im Grundbuch beziehungsweise die Aktualisierung der Daten auf Grundlage einer von zugelassenen Personen erstellten Dokumentation erfolgt und dass diese für die Rechtssicherheit der Transaktionen wesentlich ist. Notare verlangen obligatorisch den Grundbuchauszug für die Beurkundung, die Katastralunterlagen und die Steuerbescheinigung, bevor sie den Kaufvertrag beurkunden, gerade um die Risiken für den Käufer zu begrenzen.

5. Schlüsselfragen an den Verkäufer und die finale Entscheidungs-Checkliste

Über das hinaus, was du siehst, zählt stark, was du erfährst. Der Verkaufsgrund, die Historie der Wohnung und die Bereitschaft des Verkäufers zu Verhandlungen können genauso viel aussagen wie ein Riss in der Wand.

• 41. Warum die Wohnung verkauft wird und wie lange sie bereits auf dem Markt ist.
• 42. Seit wann der aktuelle Verkäufer Eigentümer ist und wie er die Wohnung erworben hat.
• 43. Ob es Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Wohnung oder der Erbschaft gibt oder gegeben hat.
• 44. Ob es in den letzten Jahren Feuchtigkeitseintritte, Überschwemmungen, Probleme mit geplatzten Leitungen gab und wie diese behoben wurden.
• 45. Welche Renovierungen oder Modernisierungen durchgeführt wurden und in welchen Jahren (elektrische Installationen, Sanitär, Fenster, Therme).
• 46. Was beim Verkauf in der Wohnung verbleibt: Möbel, Elektrogeräte, feste Installationen.
• 47. Wie hoch die realen monatlichen Kosten in den letzten 6 – 12 Monaten waren, auf Basis der Nebenkostenabrechnungen und der Versorgungsrechnungen.
• 48. Welche Pläne die Eigentümergemeinschaft für die nächsten Jahre hat (Wärmedämmung, Austausch des Aufzugs, Dach).
• 49. Ob in der Gegend große Infrastrukturprojekte oder neue Entwicklungen angekündigt sind, die Lärm und Verkehr beeinflussen können.
• 50. Ob der Verkäufer einen angemessenen Zeitraum für zusätzliche technische oder rechtliche Prüfungen vor der Unterzeichnung akzeptiert.

Du kannst diese Checkliste als Grundlage verwenden und sie an deine Bedürfnisse anpassen: Käufer zum Eigennutz, Investor zur Vermietung oder Käufer einer alten im Vergleich zu einer neuen Wohnung. Wichtig ist, dass du dich nicht beeilst und systematisch alle drei Ebenen durchgehst: Technik, laufende Kosten und Rechtliches.

In einem Markt, in dem die Nachfrage nach Wohnungen weiterhin hoch ist, ist der Entscheidungsdruck groß. In der Praxis können jedoch ein paar zusätzliche Tage für gründliche Prüfungen den Unterschied zwischen einem sicheren Kauf und einem ausmachen, der dir über Jahre hinweg Zeit, Geld und Energie abverlangt.