Neue oder alte Wohnung? Wie du Kosten und Risiken korrekt berechnest

Neue oder alte Wohnung: Wie sich die Preisunterschiede in den Großstädten darstellen

Die Wahl zwischen einer neuen und einer alten Wohnung ist schon lange keine rein emotionale Entscheidung mehr. Vor dem Hintergrund steigender Preise sowie intensiver Diskussionen über Erdbebenrisiko und Energieeffizienz ist der sorgfältige Vergleich von Kosten und Risiken für jeden Käufer oder Investor obligatorisch geworden.

Aktuelle Daten zeigen, dass die Preisunterschiede zwischen neu und alt nicht immer zugunsten der Neubauten ausfallen. In București weist ein Informationsbulletin des Senatul României, basierend auf dem Indicele Imobiliare.ro, darauf hin, dass im Januar 2024 der durchschnittliche Angebotspreis für neue Wohnungen bei 1.705 Euro/m² Nutzfläche lag, während Altbauwohnungen einen durchschnittlichen Preis von 1.732 Euro/m² hatten, also leicht höher.

In Cluj-Napoca zeigt dasselbe Dokument eine umgekehrte Situation, jedoch mit geringen Abweichungen: Im Januar 2024 hatten Neubauwohnungen einen durchschnittlichen Preis von 2.596 Euro/m², während Altbauwohnungen bei 2.560 Euro/m² lagen. Praktisch gesehen hat sich in den Großstädten die Preisdifferenz im Segment neu vs. alt verringert, und die Entscheidung kann nicht mehr allein auf Basis des ausgewiesenen Preises getroffen werden.

Ein Imobiliare.ro-Bericht für das 1. Quartal 2024 weist auf nationaler Ebene einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.631 Euro/m² in Cluj-Napoca für Wohnungen (neu und alt) aus, mit einem Anstieg von über 14 % innerhalb von zwei Jahren, was den allgemeinen Verteuerungsdruck auf Wohnimmobilien unabhängig vom Baujahr bestätigt.

In București sind Altbauwohnungen im Januar 2024 im Durchschnitt etwas teurer geworden als Neubauten, was darauf hindeutet, dass Lage und Infrastruktur stärker ins Gewicht fallen können als das Baujahr.

Mehrwertsteuer und tatsächliche Erwerbskosten: Wann der Vorteil bei neu und wann bei alt liegt

Das Mehrwertsteuersystem beeinflusst die Endkosten einer neuen Wohnung unmittelbar. Laut Ministerul Finanțelor und ANAF wurde der ermäßigte Mehrwertsteuersatz für die Lieferung von Wohnungen im Rahmen der Sozialpolitik zum 1. Januar 2024 von 5 % auf 9 % angehoben, für Wohnungen bis 600.000 Lei (ohne Mehrwertsteuer) und maximal 120 m² Nutzfläche.

Praktisch zahlte ein Käufer für eine neue Wohnung mit einem Preis von 600.000 Lei ohne Mehrwertsteuer früher 630.000 Lei mit 5 % Mehrwertsteuer, während er 2024 654.000 Lei mit 9 % Mehrwertsteuer bezahlt. Die Differenz von 24.000 Lei ist für das Budget relevant und kann den Ausschlag zugunsten einer Altbauwohnung in derselben Gegend geben, bei der bei einem Weiterverkauf zwischen Privatpersonen keine Mehrwertsteuer mehr anfällt und die Kosten hauptsächlich vom Marktpreis, den Notargebühren und einem eventuellen Hypothekendarlehen beeinflusst werden.

Im Segment oberhalb der Schwelle (oder wenn die Bedingungen für den ermäßigten Mehrwertsteuersatz nicht erfüllt sind) werden neue Wohnungen mit dem Standardsatz von 19 % Mehrwertsteuer verkauft, was die Gesamtkosten im Verhältnis zum Listenpreis noch weiter erhöht.

Altbauwohnungen hingegen haben häufig verhandelbare Preise und unterliegen nicht den Mehrwertsteuerregeln für die Lieferung neuer Wohnungen. Der Mehrwertsteuerunterschied muss jedoch zusammen mit den Renovierungskosten und den langfristigen Risiken abgewogen werden, nicht isoliert.

Renovierung und Energieeffizienz: Zwischen versteckten Kosten und niedrigeren Rechnungen

Auch wenn eine neue Wohnung beim Kauf teurer erscheint, sind viele der zukünftigen Kosten bereits im Ausgangspreis „versteckt“: neue Installationen, Wärmedämmung entsprechend den aktuellen Normen, moderne Zentralheizung oder zentrale Heizanlage, leistungsfähige Fenster. Bei einer Altbauwohnung, insbesondere bei Gebäuden, die vor 1990 errichtet wurden, muss der Käufer realistisch mit Renovierungs- und energetischen Sanierungskosten rechnen.

Die aktuellen Vorschriften zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die in der nationalen Gesetzgebung und in den Regelungen zu Gebäuden mit nahezu Null-Energiebedarf (nZEB) detailliert sind, schreiben für Neubauten ab 2021 eine sehr hohe energetische Performance und einen Anteil von mindestens 30 % Energie aus erneuerbaren Quellen vor. Das bedeutet in der Praxis besser gedämmte Wände, effiziente Fenster und technische Lösungen, die den Energieverbrauch für Heizung und Kühlung deutlich reduzieren.

Bei einer Altbauwohnung kann die Energieeffizienz, selbst wenn das Gebäude wärmegedämmt wurde, unter der eines neuen nZEB-Projekts liegen, was sich in den monatlichen Rechnungen niederschlägt. Langfristig kann die Einsparung bei den Betriebskosten einen Teil des höheren Kaufpreises einer neuen Wohnung kompensieren, insbesondere in Städten mit langen Wintern und hohen Gas- oder Stromkosten.

• Neue Wohnung: höhere Anschaffungskosten, aber geringerer Energieverbrauch, neue Installationen, besserer thermischer Komfort.
• Nicht sanierte Altbauwohnung: möglicherweise geringerer Kaufpreis, erfordert jedoch Investitionen in Fenster, Installationen und Dämmung, die sich schnell auf einige Hundert Euro/m² summieren können.
• Sanierte Altbauwohnung: attraktiver Kompromiss beim Preis, die Energieperformance hängt jedoch stark von der Qualität der Arbeiten und vom Zeitpunkt der Sanierung ab.

Erdbebenrisiko und der Preis der Ruhe: Welche realen Unterschiede zwischen neuen und alten Gebäuden bestehen

In Rumänien kann das Erdbebenrisiko bei der Kaufentscheidung nicht mehr ignoriert werden, insbesondere in Städten wie București. Die Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic und Primăria Municipiului București stellen Listen und Karten mit begutachteten Gebäuden und deren Einstufung in Risikoklassen RS I–RS IV sowie Dringlichkeitskategorien bereit, Informationen, die vor dem Kauf geprüft werden müssen.

Ein aktueller technischer Leitfaden zeigt, dass es in București fast 2.800 begutachtete Gebäude gibt, davon über 400 in der Erdbebenrisikoklasse I und fast 500 in Klasse II. Diese sind aus Sicht der Erdbebensicherheit und Finanzierung am problematischsten, da viele Banken Hypothekendarlehen für Gebäude in RS I oder RS II ablehnen.

Neubauten werden nach den aktuellen Normen für die erdbebensichere Planung entworfen, die nach dem Erdbeben von 1977 aktualisiert wurden, was ihnen theoretisch ein höheres Sicherheitsniveau verleiht. Die Ausführungsqualität kann jedoch variieren, und das Fehlen eines Gutachtens bedeutet nicht automatisch, dass ein Altbau sicher ist. Viele Gebäude, die vor 1977 errichtet wurden, wurden noch nicht begutachtet, und die Kosten für ein technisches Gutachten können sich für ein Gebäude auf Zehntausende Lei belaufen, die von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen.

Außerdem schließen einige freiwillige Wohngebäudeversicherungen die Deckung von Schäden durch Erdbeben für Gebäude, die in den Erdbebenklassen I, II oder III oder in den Dringlichkeitskategorien U1–U3 eingestuft sind, ausdrücklich aus, was das finanzielle Risiko für einen Käufer in einem gefährdeten Gebäude weiter erhöht.

In Städten außerhalb von Gebieten mit hohem seismischem Risiko kann der Einfluss auf den Preis geringer sein, doch in București ist eine sorgfältige Analyse des Erdbebenrisikos häufig ausschlaggebend dafür, ob es sich um ein „gutes Geschäft“ oder um einen schwerwiegenden Investitionsfehler handelt.

Instandhaltung, Gesamtbesitzkosten und Wiederverkaufswert

Die Gesamtkosten einer Wohnung erschöpfen sich nicht im Transaktionspreis. Nebenkosten, Reparaturkosten für Gemeinschaftsteile, Versicherungen und letztlich der Wiederverkaufswert sind mindestens ebenso wichtig, insbesondere für Investoren.

In Altbauten können größere Reparaturen an Gemeinschaftsinstallationen, Aufzügen oder Dächern erhebliche Beiträge pro Wohnung bedeuten, vor allem dort, wo der Reparaturfonds unzureichend ist. In Neubauten können die Instandhaltungskosten anfangs niedriger sein, allerdings können in Wohnanlagen mit umfangreichen Einrichtungen (Tiefgaragen, Sicherheitsdienst, große Gemeinschaftsflächen) auch höhere gemeinsame Betriebskosten anfallen.

Der Wiederverkaufswert wird von einer Kombination aus Faktoren beeinflusst: Lage, Zugang zum öffentlichen Verkehr, Bauqualität, Energieeffizienz und Erdbebenrisiko. Die von Portalen wie Imobiliare.ro aggregierten Daten, die sich auch in Marktberichten und institutionellen Bulletins widerspiegeln, zeigen, dass in Großstädten gut gelegene und energieeffiziente Wohnungen ihren Wert besser halten, unabhängig davon, ob sie in Neubau- oder Altbaugebäuden liegen.

Für Investoren muss die Rendite aus der Vermietung in Relation zu den gesamten Erwerbskosten (einschließlich Mehrwertsteuer und Provisionen), zu den Renovierungskosten und zu den Perspektiven der Wertsteigerung oder -stagnation im Zeitverlauf gesetzt werden. In einigen zentralen oder innenstadtnahen Vierteln kann eine gut renovierte Altbauwohnung eine höhere Nettorendite bieten als eine Neubauwohnung am Stadtrand, selbst wenn der Quadratmeterpreis ähnlich ist.

Fazit: Wie du korrekt zwischen neuer und alter Wohnung wählst

Es gibt keine universell gültige Antwort auf die Frage „neue oder alte Wohnung“. Die richtige Entscheidung ist diejenige, die auf Zahlen und auf der Analyse der Risiken in deinem konkreten Fall basiert.

• Vergleiche den Gesamtpreis: Verkaufspreis, Mehrwertsteuer (bei Neubau), Notargebühren, Provisionen.
• Schätze die Renovierungskosten beim Altbau realistisch ein und prüfe die technischen Unterlagen beim Neubau.
• Überprüfe die Energieeffizienz und den Energieausweis, nicht nur die Fassadendämmung.
• Analysiere das Erdbebenrisiko mithilfe offizieller Listen und Karten sowie der Politik von Bank und Versicherer.
• Denke in Kategorien der Gesamtbesitzkosten über 10–20 Jahre, nicht nur im Quadratmeterpreis.

In Märkten wie București und Cluj-Napoca, in denen die durchschnittlichen Preisunterschiede zwischen neu und alt relativ gering sind, können Kriterien wie Erdbebensicherheit, Energieeffizienz und die Qualität des Viertels stärker ins Gewicht fallen als das Baujahr selbst.

Quellen

• Senatul României – Buletin informativ 1–15 februarie 2024, date Indicele Imobiliare.ro despre prețurile apartamentelor noi și vechi în București și Cluj-Napoca
• Imobiliare.ro – Raport piața rezidențială T1 2024, evoluția prețurilor în marile orașe
• ANAF – Clarificări privind cota redusă de TVA de 9% pentru livrarea de locuințe începând cu 1.01.2024
• Legislație Just.ro – Reglementări privind clădirile nZEB și performanța energetică a clădirilor în România
• Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic – informații și liste imobile expertizate în București
• Verificatori.ro – informații privind expertiza tehnică și situația clădirilor cu risc seismic