Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien 2026: was dich ab August wirklich kostet

Von 19 % auf 21 %: was 2026 mit der Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien passiert

Im Jahr 2026 ist die Diskussion über die Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien nicht mehr nur ein technisches Detail, sondern ein Faktor, der den Unterschied zwischen einer tragbaren und einer schwer zu bewältigenden Rate ausmachen kann. Der Standardsatz der Mehrwertsteuer wurde ab dem 1. August 2025 auf 21 % angehoben, gemäß dem Gesetz über einige steuer- und haushaltspolitische Maßnahmen, das den Steuergesetzbuch geändert hat, und dieser Satz gilt für alle Lieferungen von Wohnimmobilien, die nicht unter ein System eines ermäßigten Satzes oder unter eine Übergangsbestimmung fallen.

Parallel dazu hat der Staat vorübergehend ein Sicherheitsnetz für Käufer von neuen Wohnimmobilien beibehalten, indem er bis zum 31. Juli 2026 den ermäßigten Satz von 9 % für bestimmte Transaktionen aufrechterhält, die strenge Bedingungen erfüllen, die im Steuergesetzbuch festgelegt und in den ANAF-Leitfäden sowie in den Auslegungen von Steuerfachleuten detailliert sind. Dieses ermäßigte System besteht neben dem Standardsatz von 21 %, was den Zeitraum vom 1. August 2025 bis zum 31. Juli 2026 zu einer komplexen Übergangsphase für den Wohnungsmarkt macht.

Zwischen dem 1. August 2025 und dem 31. Juli 2026 können einige Käufer von neuen Wohnimmobilien weiterhin 9 % Mehrwertsteuer zahlen, aber alle anderen werden bereits den Standardsatz von 21 % tragen.

Der ermäßigte Satz von 9 % für Wohnimmobilien: strenge Bedingungen und Frist 31. Juli 2026

Die Grundregel lautet wie folgt: Im Zeitraum 1. August 2025 bis 31. Juli 2026 kann eine natürliche Person eine einzige Wohnimmobilie mit dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 9 % erwerben, wenn die Bedingungen des Steuergesetzbuchs und der ANAF-Vorschriften kumulativ erfüllt sind. Ein von ANAF veröffentlichter Übersichtsbericht zu den Mehrwertsteuersätzen im Jahr 2025 zeigt, dass dieser ermäßigte Satz für Wohnimmobilien gilt, die den Wert von 600.000 Lei ohne MwSt. nicht überschreiten, höchstens 120 qm Nutzfläche haben und an natürliche Personen als Wohnimmobilien geliefert werden, die als solche bewohnbar sind.

Darüber hinaus müssen, damit die 9 % MwSt. nach der Erhöhung des Standardsatzes auf 21 % in Kraft bleiben, die Übergangsbedingungen eingehalten werden. Ein Agerpres-Material, das die Erläuterungen von Steuerberatern zitiert, zeigt, dass im Zeitraum 1. August 2025 bis 31. Juli 2026 der ermäßigte Satz von 9 % nur beibehalten werden kann, wenn:

• der Vertrag (Vorvertrag / Kaufversprechen) bis zum 1. August 2025 wirksam abgeschlossen wurde;
• der Vertrag ausdrücklich die Zahlung einer Anzahlung vorsieht, und für die in der Zeit vom 3. Juli bis 31. Juli 2025 unterzeichneten Verträge eine Mindestanzahlung von 20 % des Wertes der Wohnimmobilie ohne MwSt. vorgesehen ist, die bis zum 31. Juli 2025 vollständig bezahlt wird;
• die Wohnimmobilie tatsächlich bis zum 31. Juli 2026 geliefert wird und zum Zeitpunkt der Lieferung als solche bewohnbar ist;
• der Käufer seit dem 1. Januar 2023 keine andere Wohnimmobilie mit ermäßigtem Satz (5 % oder 9 %) erworben hat.

Diese Bedingungen ergeben sich sowohl aus der von ANAF veröffentlichten Übersicht zu den Mehrwertsteuersätzen als auch aus dem Agerpres-Artikel zum Kontext der Erhöhung des Satzes auf 21 % und der befristeten Beibehaltung des Satzes von 9 % für bestimmte Vorverträge, der PwC-Berater zitiert.

Vorverträge, Anzahlungen und das „Fenster“ 3. Juli 2025 – 31. Juli 2026

Der wesentliche Unterschied zwischen denen, die Vorverträge vor dem 1. August 2025 unterzeichnet haben, und denen, die nach diesem Datum in den Markt eintreten, ergibt sich genau aus der Behandlung der Mehrwertsteuer. Mehrere Immobilien- und Finanzanalysen erläutern, dass es, um bis zum 31. Juli 2026 von 9 % MwSt. profitieren zu können, nicht ausreicht, irgendwann in der Vergangenheit einen Vorvertrag unterschrieben zu haben, sondern dass dieser wirksam sein muss, eine Anzahlung vorsehen muss und für den Zeitraum 3. Juli bis 31. Juli 2025 eine Anzahlung von mindestens 20 % des Wertes der Wohnimmobilie ohne MwSt. bis zum 31. Juli 2025 geleistet worden sein muss.

Ein Zahlenbeispiel hilft, die Tragweite zu verstehen: Für eine Wohnimmobilie mit einem Preis von 600.000 Lei ohne MwSt. bedeutet ein Satz von 9 % eine Mehrwertsteuer von 54.000 Lei, also einen Gesamtpreis von 654.000 Lei. Für dieselbe Wohnimmobilie steigt bei 21 % MwSt. die Steuer auf 126.000 Lei, und der Gesamtpreis erreicht 726.000 Lei. Es geht um einen Unterschied von 72.000 Lei, der sich direkt in der Summe widerspiegelt, die der Käufer über einen Kredit oder aus eigenen Mitteln finanzieren muss.

Finanzbildungsseiten wie FinRadar haben anhand ähnlicher Beispiele erläutert, dass die Erhöhung der Mehrwertsteuer auf 21 % die Kalkulation für diejenigen grundlegend verändert, die den Bereich der neuen Wohnimmobilien unterhalb der Schwelle von 600.000 Lei ins Auge gefasst hatten, bei denen der Unterschied zwischen dem ermäßigten und dem Standardsatz zuvor geringer war, im Kontext eines Standardsatzes von 19 %.

Wer nach dem 1. August 2026 noch den ermäßigten Mehrwertsteuersatz erhält und was mit der Schwelle von 600.000 Lei passiert

Der Zeitraum bis zum 31. Juli 2026 ist eine Übergangsphase. Die ANAF-Leitfäden und Fachübersichten zeigen, dass nach diesem Datum, sofern es keinen neuen gesetzgeberischen Eingriff gibt, die Übergangserleichterungen entfallen und für die anschließend gelieferten Wohnimmobilien die allgemeinen Regeln des zu diesem Zeitpunkt geltenden Steuergesetzbuchs maßgeblich sein werden. Derzeit weisen die steuerlichen Dokumente auf die Beibehaltung der Schwelle von 600.000 Lei ohne MwSt. und der Bedingung einer maximalen Fläche von 120 qm für die Anwendung des ermäßigten Satzes von 9 % auf Wohnimmobilien als Teil der Sozialpolitik hin, doch in Abwesenheit eines wirksam vor dem 1. August 2025 abgeschlossenen Vorvertrags und der geforderten Anzahlung können diese Bestimmungen die Mehrwertsteuer für Lieferungen nach dem 31. Juli 2026 nicht mehr „einfrieren“ und unter 21 % halten.

Die von Agerpres zitierten Experten sowie Analyseartikel von Immobilien- und Finanzplattformen betonen, dass aus Sicht des Käufers der Zeitraum 2025–2026 das letzte sichere Zeitfenster ist, in dem man noch von einer real ermäßigten Mehrwertsteuer auf neue Wohnimmobilien sprechen kann, vorausgesetzt, es wird vor dem 1. August 2025 ein Vorvertrag und eine erhebliche Anzahlung übernommen und der Liefertermin bis zum 31. Juli 2026 eingehalten.

In Ermangelung eines neuen Gesetzes, das einen weiteren ermäßigten Satz oder einen anderen Schutzmechanismus einführt, wird nach diesem Datum der Standardsatz von 21 % für die große Mehrheit der Transaktionen mit neuen Wohnimmobilien zur Regel werden, und der Satz von 9 % wird nur noch innerhalb der Grenzen und für die Situationen anwendbar bleiben, die ausdrücklich im Steuergesetzbuch vorgesehen sind, ohne zusätzliche Schutzmaßnahmen für zukünftige Vorverträge.

Wie viel du effektiv mehr zahlen wirst: Auswirkungen auf Raten, Mieten und Renditen

Der Unterschied von 12 Prozentpunkten zwischen 9 % und 21 % Mehrwertsteuer ist auf dem Wohnungsmarkt erheblich. Für den Käufer als natürliche Person zeigt sich die unmittelbare Auswirkung im Gesamtpreis der Wohnimmobilie. Das oben genannte Beispiel mit der Wohnimmobilie von 600.000 Lei ohne MwSt. bedeutet einen Aufschlag von 72.000 Lei auf den Endpreis.

Bei einem Hypothekendarlehen über 30 Jahre mit einem festen Zinssatz von beispielsweise 6 % pro Jahr führt eine Erhöhung der Darlehenssumme um 72.000 Lei, laut den üblichen von den Banken verwendeten Berechnungen und in den Kreditleitfäden dargestellten Beispielen, zu einem Anstieg der Monatsrate um ungefähr 430–450 Lei. Für einen Käufer mit durchschnittlichem Einkommen kann dieser Aufschlag den Unterschied zwischen Kreditwürdigkeit und Kreditablehnung bedeuten.

Für Investoren zeigt sich die höhere Mehrwertsteuer in der Rendite. Eine Wohnung, die bei ermäßigter Mehrwertsteuer einen Gesamtpreis von 654.000 Lei hatte und für 3.000 Lei/Monat vermietet wurde, wies eine Bruttorendite von etwa 5,5 % pro Jahr auf. Dieselbe Wohnung, die für 726.000 Lei gekauft wird, aber auf demselben Niveau von 3.000 Lei vermietet wird, senkt die Bruttorendite auf etwa 5 % pro Jahr. Um dieselbe Rendite zu halten, müsste die Miete erhöht werden, was zusätzlichen Druck auf den Mietmarkt im Jahr 2026 und in den folgenden Jahren ausübt.

Nicht zuletzt beeinflusst die Erhöhung der Mehrwertsteuer auch das Verhalten der Entwickler. Diese können wählen, ob sie die zusätzlichen Kosten teilweise in ihrer Marge absorbieren oder vollständig auf den Käufer abwälzen. Jüngste Finanzanalysen zeigen jedoch, dass angesichts steigender Bau- und Finanzierungskosten der Spielraum zur Absorption begrenzt ist, was es wahrscheinlich macht, dass ein erheblicher Teil der Mehrwertsteuererhöhung in den Endpreis einfließt.

Was du jetzt tun solltest, wenn du eine neue Wohnimmobilie kaufen möchtest

Für Käufer, die vor einer Entscheidung stehen, ist 2026 kein Jahr, in dem es sich lohnt, die Analyse aufzuschieben. Im Gegenteil, jetzt ist der Moment, alle steuerlichen Details der Transaktion sorgfältig zu prüfen:

• prüfe, ob der Entwickler mit 9 % MwSt. abrechnen kann, und verlange die rechtliche und steuerliche Begründung schriftlich, gegebenenfalls mit Verweis auf den Artikel im Steuergesetzbuch und den ANAF-Leitfaden;
• analysiere, ob sich dein Vorvertrag in den Übergangsregeln einordnet: Datum der Unterzeichnung, Höhe und Datum der Zahlung der Anzahlung, Liefertermin;
• fordere eine Kreditsimulation an, die beide MwSt.-Szenarien (9 % und 21 %) umfasst, um zu sehen, ob du weiterhin kreditwürdig bist und auf welches Niveau die Monatsrate steigen würde;
• beziehe in deine Überlegungen ein, dass im Fall, dass die Wohnimmobilie nicht bis zum 31. Juli 2026 fertiggestellt und geliefert wird, das Risiko besteht, dass du den ermäßigten Satz verlierst und auf 21 % Mehrwertsteuer umgestellt wirst, selbst wenn du anfangs einen Vorvertrag hattest;
• sprich mit dem Notar und gegebenenfalls mit einem unabhängigen Steuerberater, um etwaige Unstimmigkeiten zwischen den kommerziellen Zusagen des Entwicklers und dem Gesetzeswortlaut zu klären.

In einem Markt, in dem die Kosten des Geldes hoch bleiben und die Erschwinglichkeitsmargen bereits angespannt sind, kann die Optimierung der Mehrwertsteuer den Unterschied ausmachen zwischen dem jetzigen Kauf und der Notwendigkeit, die Entscheidung auf unbestimmte Zeit zu verschieben.

Quellen

• Legea nr. 296/2023 privind unele măsuri fiscal bugetare și pentru modificarea și completarea unor acte normative
• ANAF – Principalele modificări privind cotele de TVA (document informativ 2025)
• AGERPRES – Luna august vine cu majorarea TVA și a accizelor (iulie 2025)
• AGERPRES – În ce condiții mai pot fi achizitionate locuințe cu TVA de 9%, după ce taxa crește la 21%
• FinRadar – Locuințe cu cotă redusă de TVA: care sunt condițiile