Die tatsächlichen Kosten beim Erwerb einer Wohnung: umfassender Leitfaden für Käufer in Rumänien

Warum der Preis in der Anzeige nie der Endpreis ist

Wenn du eine Wohnung suchst, richtet sich die ganze Aufmerksamkeit naturgemäß auf den in der Anzeige angegebenen Preis. Zwischen dem Betrag im Immobilienportal und der Summe, die du am Ende der Transaktion tatsächlich zahlst, besteht jedoch in der Regel ein erheblicher Unterschied. Dieser ergibt sich aus Notargebühren, Gebühren für die Grundbuch­eintragung, Mehrwertsteuer (bei Neubauten), einer möglichen Maklercourtage sowie aus den wiederkehrenden Kosten, die du als Eigentümer übernimmst.

Hinzu kommt, dass viele dieser Kosten durch Verordnungen und offizielle Beschlüsse geregelt sind und nicht durch „Absprachen“ mit dem Notar oder Makler. Daher erstellt sich ein informierter Käufer von Anfang an ein Gesamtbudget und schaut nicht nur auf den Verkaufspreis.

Bei einer Wohnung von rund 100.000 Euro können die zusätzlichen Gesamtkosten (Gebühren, Provisionen, Mehrwertsteuer, soweit anwendbar) leicht auf einige tausend Euro ansteigen, wenn du sie alle im Budget berücksichtigst.

Notar- und Grundbuchgebühren: der wichtigste zusätzliche Kostenblock

Die Notargebühr für den Kaufvertrag wird prozentual und gestaffelt, nach Wertstufen, aus dem im Vertrag angegebenen Transaktionswert berechnet, auf Grundlage der Norm über die Mindesthonorare, genehmigt durch den Erlass des Justizministers Nr. 177/C/2024, der seit 2024 für notarielle Urkunden und Verfahren, einschließlich Immobilientransaktionen, gilt. (uniuneanotarilor.ro) Auch wenn sich die genauen Prozentsätze je nach Wertstufe unterscheiden, liegt die Gebühr bei einer durchschnittlichen Wohnung in der Praxis in der Regel unter 1 % des Transaktionswertes, kann aber bei teureren Objekten Tausende von Lei bedeuten.

Die Referenzgröße für die Berechnung ist nicht immer nur der im Vertrag angegebene Preis, sondern auch der Mindestwert aus der „Grila notarilor“, also die Richtwerte, die jährlich von der Uniunea Națională a Notarilor Publici festgelegt und unter anderem in der Wirtschaftspresse veröffentlicht werden. Für București hat die Presse gezeigt, dass diese Tabellen sowohl für Honorare als auch für die vom Staat geschuldeten Steuern herangezogen werden. (economica.net) Liegt der vertraglich vereinbarte Preis unter dem Tabellenwert, ist der Notar verpflichtet, den höheren Wert zugrunde zu legen.

Die im Januar 2024 verabschiedeten Normen sehen zudem vor, dass das Notarhonorar eine ganze Reihe von Tätigkeiten umfasst: Prüfung der Unterlagen, Ausarbeitung und Beurkundung des Vertrags, Einholung des Grundbuchauszugs für die Beurkundung sowie die Übermittlung der Urkunde an das Grundbuchamt. (legislatie.just.ro)

Zusätzlich zur Notargebühr kommen die Kataster- und Grundbuchgebühren hinzu, die an die ANCPI gezahlt werden, in der Regel über den Notar. Die Tarife werden per Erlass der ANCPI festgelegt und für die Eintragung des Eigentumsrechts von Privatpersonen prozentual aus dem Immobilienwert berechnet (zum Beispiel sieht der Tariferlass für bestimmte Arten von Eintragungen prozentuale Sätze wie 0,15 % des im Vertrag angegebenen Wertes vor). (ancpi.ro) Hinzu kommt die feste Gebühr für den informativen Grundbuchauszug, eine von der ANCPI gesondert berechnete Dienstleistung, in der Regel einige Dutzend Lei pro Auszug, entsprechend der offiziellen Zahlungsplattform und den veröffentlichten Informationen zu den Grundbuchdiensten. (epay.ancpi.ro)

In der Praxis sind bei einer Wohnung mit einem Preis von rund 100.000 Euro die Kombination aus Notargebühr und ANCPI-Gebühren häufig der größte zusätzliche Kostenblock nach dem Kaufpreis und überschreitet leicht die Schwelle von 1.000 Euro Gegenwert, je nach der vom Notar gewählten Honorarstruktur und den konkret anwendbaren Tarifen.

Mehrwertsteuer auf Wohnungen: 5 %, 9 % oder 19 % und warum sie im Budget zählt

Wenn du eine Neubauwohnung vom Entwickler kaufst, kann die Mehrwertsteuer die Rechnung erheblich verändern. Seit 2024 ist das Mehrwertsteuersystem für Wohnungen differenziert, mit Sätzen von 5 %, 9 % und 19 %, je nach Art der Immobilie, ihrem Wert und der Situation des Käufers. Das Finanzministerium und die ANAF haben Klarstellungen und Beispiele zur Anwendung der ermäßigten Sätze veröffentlicht, auch in Informationsmaterialien für Steuerpflichtige, in denen die Anwendung der Sätze von 5 % und 9 % und in bestimmten Fällen des Standardsatzes von 19 % dargestellt wird. (static.anaf.ro)

Im Kern gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz nur für Wohnungen, die gleichzeitig bestimmte Bedingungen hinsichtlich Fläche, Höchstwert und Zweckbestimmung (Wohnzweck) erfüllen, und die Anwendung dieses ermäßigten Satzes ist auf eine bestimmte Anzahl von Erwerbsvorgängen durch dieselbe Privatperson begrenzt. Jüngere Analysen zum Immobiliensektor fassen die Lage wie folgt zusammen: 2024 sind die Mehrwertsteuersätze für Immobilien 5 %, 9 % und 19 %, und der ermäßigte Satz wird einmalig für den Erwerb einer einzigen Wohnung angewendet, die die Kriterien erfüllt; alle weiteren Transaktionen unterliegen dem Standardsatz oder anderen Sätzen, je nach Fall. (wise.com)

Liegt der Preis der Neubauwohnung, die du kaufst, nahe an der Schwelle, bis zu der der ermäßigte Mehrwertsteuersatz gilt, kann jede Überschreitung dieses Grenzwertes Tausende von Euro zusätzlich bedeuten. Deshalb ist es unerlässlich, mit dem Entwickler und dem Notar ausdrücklich Folgendes zu besprechen:

• welcher konkrete Mehrwertsteuersatz auf deine Wohnung angewendet wird;
• welche Bemessungsgrundlage zugrunde gelegt wird und ob Stellplätze oder Nebenräume einbezogen sind oder nicht;
• ob du bereits früher für eine andere Wohnung von dem ermäßigten Satz profitiert hast.

Maklercourtage: wann, wie viel und für wen

Neben den gesetzlichen Kosten sehen sich viele Käufer mit einem weiteren Posten im Budget konfrontiert, der Maklerprovision. Deren Höhe ist gesetzlich nicht geregelt, sondern wird im Vertrag mit der Agentur festgelegt. In der Praxis gibt es am Markt sowohl Modelle, bei denen die Provision ausschließlich vom Verkäufer gezahlt wird, als auch Fälle, in denen der Käufer zahlt oder beide Seiten beitragen.

Aus öffentlichen Diskussionen und von Käufern geschilderten Fällen in Foren und sozialen Netzwerken geht hervor, dass einige Agenturen vom Käufer Provisionen von 2 % 3 % des Transaktionswertes verlangen, während andere ausschließlich mit einer Verkäuferprovision arbeiten. (reddit.com) Wichtig ist, dass diese Bedingungen verhandelt und klar festgehalten werden, bevor es zu mehreren Besichtigungen oder zur Unterzeichnung eines Vertretungsvertrags kommt, um Überraschungen am Ende zu vermeiden.

Praktische Empfehlung: Wenn die Agentur verlangt, vor der Besichtigung einen Dienstleistungsvertrag zu unterzeichnen, lies die Klauseln zur Provision, zum Fälligkeitszeitpunkt (bei Unterzeichnung des Vorvertrags oder bei Abschluss des Kaufs) und zu den konkreten Leistungen, die du dafür erhältst, sehr aufmerksam.

Wiederkehrende Ausgaben nach dem Kauf: zu Beginn häufig übersehen

Das tatsächliche Budget für eine Wohnung endet nicht am Tag der Vertragsunterzeichnung. Von diesem Zeitpunkt an trägst du als Eigentümer wiederkehrende Ausgaben, die in Summe über einige Jahre hinweg die anfänglichen Transaktionskosten leicht übersteigen können. Zu den wichtigsten gehören:

• Die jährliche Steuer auf Gebäude und Grundstück, die von der Gemeinde je nach Nutzungsart der Immobilie (Wohn- oder Nichtwohnzweck), dem steuerlich relevanten Wert und den Beschlüssen des Gemeinderats festgelegt wird.
• Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage bei der Eigentümergemeinschaft, die vor allem in älteren Wohnblocks wesentlich sind, in denen die Kosten für größere Reparaturen erheblich sein können.
• Pflicht- und freiwillige Gebäudeversicherung, eine Ausgabe, die zwar nicht für alle Wohnformen in gleicher Weise zwingend vorgeschrieben ist, de facto aber verpflichtend wird, wenn du eine Hypothek aufnimmst.
• Eventuelle Kosten für die Aktualisierung von Katasterunterlagen und Grundbuch im Laufe der Zeit, wenn du größere Veränderungen (Erweiterungen, Umgestaltungen) vornimmst, die eine Aktualisierung der Daten im Grundbuch erfordern, was erneut ANCPI-Gebühren und Honorare für zugelassene Fachleute nach sich zieht. Die Tarife für Grundbuchdienstleistungen werden von der ANCPI veröffentlicht und durch regelmäßige Erlasse aktualisiert, mit unterschiedlichen Werten je nach Art des Vorgangs. (bt.ancpi.ro)

Diese wiederkehrenden Ausgaben tauchen im Kaufvertrag nicht auf, beeinflussen jedoch direkt deine langfristige Fähigkeit, die Kosten der Wohnung zu tragen, und sollten bereits in der Suchphase durchgerechnet werden.

Wie du dein vollständiges Budget für den Wohnungskauf berechnest

Bevor du ein Angebot abgibst oder einen Vorvertrag unterschreibst, lohnt es sich, eine vollständige Kostentabelle zu erstellen, anhand offizieller Daten und aktueller Rechentools. Es gibt spezialisierte Plattformen, die die einschlägigen Rechtsvorschriften bündeln, wie den Erlass über Notarhonorare von 2024, die Tabellen der Notare und die ANCPI-Erlasse zu Gebühren und Tarifen, und dir eine grobe Schätzung der Notarkosten, der an den Staat zu zahlenden Steuer sowie der ANCPI-Gebühren für jede Immobilientransaktion liefern. (casax.ro)

Praktisch solltest du in dein Budget ausdrücklich aufnehmen:

• den ausgehandelten Kaufpreis der Wohnung (mit oder ohne Mehrwertsteuer, je nach Fall);
• die geschätzte Notargebühr, überprüft anhand der offiziellen Normen und der für Gebiet und Objekttyp geltenden Notartabellen;
• die Gebühren für die Grundbuch­eintragung und andere ANCPI-Tarife im Zusammenhang mit der Eintragung deines Eigentumsrechts;
• die Maklerprovision, falls vorhanden und falls sie von dir als Käufer geschuldet ist;
• eventuelle Kosten für Bewertung, zusätzliche Katasterunterlagen oder Bankgebühren im Fall eines Hypothekendarlehens;
• eine jährliche Schätzung der lokalen Steuern und der wiederkehrenden Kosten für den Unterhalt der Wohnung.

Wenn du all diese Beträge auf einen Blick siehst, erhält der Preis aus der Anzeige eine andere Bedeutung und du kannst fundiert entscheiden, ob die betreffende Wohnung in dein tatsächliches Budget passt oder nicht.

Quellen

• Ordinul ministrului Justiției nr. 177/C/2024 privind onorariile minimale notariale
• Norma din 19.01.2024 privind actele și procedurile notariale
• Economica.net – Grilele notarilor 2024 pentru București
• Ministerul Finanțelor / ANAF – Exemple privind cotele de TVA la livrarea imobilelor în 2024
• Analiză TVA la imobiliare în 2024 – sinteză cote 5%, 9% și 19%
• HotNews.ro – Explicații privind cotele de TVA la locuințe în 2024
• Catalogul Național al Serviciilor Publice – Înscriere în cartea funciară
• casaX.ro – calculator de taxe notariale și tarife ANCPI, cu trimiteri la legislația în vigoare
• Discuții publice despre comisioanele agențiilor imobiliare (exemple de practică de piață)