Deine erste Immobilieninvestition, die dir Monat für Monat Miete einbringt

Warum jetzt eine Immobilieninvestition für passives Einkommen?

Wenn du bereits einige Zehntausend Euro beiseitegelegt hast, fragst du dich wahrscheinlich, ob es nicht vorteilhafter wäre, eine Wohnung zur Vermietung zu kaufen, statt das Geld nur auf dem Konto oder in Staatsanleihen zu halten. Der aktuelle Kontext in Rumänien begünstigt solche Fragen. Banca Națională a României zeigt im Bericht zur Finanzstabilität 2024, dass sich der Wohnungsmarkt mit einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage konfrontiert sieht, mit Rückgängen bei Baugenehmigungen und fertiggestellten Neubauten, während die Nachfrage hoch bleibt. Dieser Kontext tendiert dazu, die Wohnungspreise mittelfristig zu stützen.

Gleichzeitig hat das Ministerul Finanțelor im Jahr 2024 Staatsanleihen für die Bevölkerung mit Zinsen von etwa 6–7 % pro Jahr und Laufzeiten zwischen 1 und 5 Jahren emittiert, was eine klare Bezugsgröße schafft: Jede Immobilieninvestition für passives Einkommen sollte im Verhältnis zu dieser relativ sicheren, vom Staat garantierten Rendite analysiert werden.

In den großen Städten kann eine klug gestartete Immobilieninvestition nach Kosten eine Nettorendite erzielen, die nahe an den Zinsen der Staatsanleihen liegt oder diese sogar übertrifft, jedoch mit höherem Risiko und größerem Verwaltungsaufwand.

Daher ist der Schlüssel für deine erste Immobilieninvestition nicht unbedingt „die Chance deines Lebens zu erwischen“, sondern dir einen klaren Prozess aufzubauen: was du kaufen willst, mit welchem Geld, mit welcher Zielrendite und mit welchen Risiken du dich wohlfühlst.

Schritt 1: Welche Art von Immobilie willst du kaufen?

Der erste Schritt besteht darin, die Art der Immobilie so präzise wie möglich zu definieren, denn von ihr hängen sowohl das mögliche monatliche Einkommen als auch das Risikoniveau und der erforderliche Beteiligungsgrad ab. In der Praxis sind für einen Investor beim ersten Kauf die häufigsten Optionen:

• Garsonieră oder Studio in einer Großstadt, Langzeitvermietung;
• Zweizimmerwohnung in der Nähe von Verkehrsanbindungen und Bürozentren;
• Größere Wohnung (3 Zimmer oder mehr) für Familien, mit stabileren Mietverträgen, aber höherer Anfangsinvestition;
• Immobilien zur Vermietung im Hotelregime (Short-Term), die ein höheres Bruttoeinkommen bringen können, aber mehr Zeit, Regulierung und Belegungsrisiken mit sich bringen.

Statistisch wurde in București eine Zweizimmerwohnung im Jahr 2024 laut einer Digi24-Analyse auf Basis von Marktdaten im Durchschnitt mit etwa 520 Euro pro Monat vermietet, während eine Garsonieră bei rund 350 Euro pro Monat lag. Ähnliche, angepasste Mietniveaus finden sich auch in anderen großen Universitätszentren, was bestätigt, dass die Mietnachfrage in großen urbanen Gebieten hoch bleibt.

Bevor du dir überhaupt etwas ansiehst, halte dein Wunschprofil klar fest: Wohnungstyp, Stadt, Viertel, Kaufbudget, Renovierungsbudget und die minimale Monatsmiete, die du anstrebst. Dieses persönliche „Briefing“ filtert für dich 80 % der Inserate heraus, die nicht zu dir passen.

Schritt 2: Berechne die Rendite und vergleiche sie mit sicheren Alternativen

Eine Immobilieninvestition für passives Einkommen muss wie ein kleines Unternehmen mit Einnahmen und Ausgaben behandelt werden, nicht nur als „Wohnung für die Kinder“. Deshalb muss die erwartete Jahresrendite berechnet und mit sicheren Alternativen, insbesondere Staatsanleihen, verglichen werden.

Im Jahr 2024 hat das Ministerul Finanțelor FIDELIS-Staatsanleihen in Lei mit festen Kupons von rund 6,85 % pro Jahr für die Fälligkeit 2027 emittiert, und im Segment TEZAUR lagen die Zinsen laut offiziellen Unterlagen und Pressemitteilungen des Ministeriums bei etwa 6–7 % pro Jahr für Laufzeiten von 1–5 Jahren. Diese Renditen sind netto von Bankgebühren und staatlich garantiert und stellen den Referenzwert für „nahezu sorgenfreies passives Einkommen“ dar.

Im Immobilienbereich wird die jährliche Bruttorendite einfach berechnet: durchschnittliche Monatsmiete x 12 Monate, geteilt durch den gesamten Kaufpreis (inklusive Steuern und Renovierung). Wenn du zum Beispiel 90.000 Euro für eine Zweizimmerwohnung zahlst und sie für 520 Euro/Monat vermietest, beträgt die Bruttorendite etwa 6,9 % pro Jahr. Von diesem Prozentsatz musst du die Einkommensteuer, eventuelle Leerstandsmonate, Reparaturen und andere Kosten abziehen, was die Nettorendite reduziert.

• Eine Bruttorendite nahe 7–8 % kann im Vergleich zu Staatsanleihen wettbewerbsfähig sein, insbesondere wenn du die Volatilität des Immobilienwerts auf lange Sicht akzeptierst;
• Eine Bruttorendite unter 5–6 % bringt dich eher in das Szenario einer defensiven Investition, bei der du stärker auf die Wertsteigerung der Immobilie als auf das monatliche Einkommen setzt.

Es ist wichtig, sich auch auf Marktdaten zu den Verkaufspreisen zu beziehen. Der Indicele Imobiliare.ro zeigt die Entwicklung der Durchschnittspreise auf nationaler Ebene und nach Städten und wird auch von der BNR und den Behörden in Analysen zum Programm Noua Casă verwendet, was ihn als Referenz für die Entwicklung der Transaktionspreise bestätigt. Auch wenn er deine Immobilie nicht exakt bewertet, zeigt er dir den Trend: Wenn die Rendite aus der Miete unter die Rendite der Staatsanleihen fällt, neigt das Interesse rein finanziell orientierter Investoren dazu, zu sinken.

Schritt 3: Lage, Infrastruktur und Mieterprofil

Die Wahl der Immobilienart geht Hand in Hand mit der Wahl der Lage und des angestrebten Mieterprofils. BNR betont in den Berichten zur Finanzstabilität, dass die Nachfrage in großen urbanen Zentren, in denen sich gut bezahlte Arbeitsplätze und Universitäten konzentrieren, hoch bleibt. Für einen Investor beim ersten Kauf übersetzt sich das in einige einfache Regeln:

• Wähle Viertel mit gutem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Hauptverkehrsachsen;
• Schaue auf die Entfernung zu Büroclustern, Universitäten oder Krankenhäusern;
• Analysiere Angebot und Nachfrage anhand der aktiven Inserate und der Mietgeschichte in der Gegend;
• Prüfe den städtebaulichen Status und angekündigte Infrastrukturprojekte (U-Bahn, Verbreiterung von Boulevards), die die Attraktivität langfristig beeinflussen können.

Eine gut gelegene Zweizimmerwohnung wird sowohl junge Berufstätige als auch Paare oder Expats anziehen und so das Risiko langer Leerstandszeiten verringern. Du kannst auch deine Möblierungsstrategie anpassen: Eine vollständige, moderne Möblierung erhöht die Attraktivität und ermöglicht eine etwas höhere Miete, erfordert aber eine Anfangsinvestition und führt zu Abnutzung.

Bevor du irgendeinen Vorvertrag unterschreibst, erstelle einen Cashflow-Plan: wie viel Geld monatlich aus der Miete hereinkommt, wie viel für Steuern, vom Mieter nicht bezahlte Betriebskosten, Instandhaltungsrücklage, Versicherung und eine Reserve für mögliche Monate ohne Mieter hinausgeht.

Schritt 4: Finanzierung, Risiko und Investordisziplin

Wenn du nicht ausschließlich aus Ersparnissen kaufst, sondern ein Hypothekendarlehen benötigst, muss deine Analyse auch die Finanzierungskosten berücksichtigen. Die Berichte der BNR zur Finanzstabilität weisen darauf hin, dass das hohe Zins- und Verschuldungsniveau in Zeiten der Unsicherheit zu einem Risiko werden kann. Mit anderen Worten: Verlasse dich bei der Berechnung der Machbarkeit der Investition nicht auf die Idee, dass „die Zinsen sicher fallen werden“.

Berechne die monatliche Kreditrate in einem konservativen Szenario, nicht nur mit dem anfänglichen Aktionszins. Stelle sicher, dass:

• die Miete die Rate und die laufenden Kosten deckt und einen Sicherheitspuffer übrig lässt;
• du finanzielle Reserven für mindestens 6 Monatsraten hast, falls du den Mieter verlierst oder größere Reparaturen anfallen;
• du keinen Verschuldungsgrad überschreitest, der dich bei einem Rückgang deiner Haupteinkünfte verwundbar machen würde.

Vergleiche dieses Szenario mit der Alternative, einen Teil des Geldes in Staatsanleihen anzulegen, die dir ein vorhersehbares passives Einkommen ohne die Sorge um Mieter und ohne das mit Immobilien verbundene geringe Liquiditätsrisiko bieten. Ziarul Bursa hob in einer entsprechenden Analyse hervor, dass in den letzten Jahren die Zinsen auf Staatsanleihen im Vergleich zu Hypothekendarlehen immer attraktiver geworden sind, was das Gleichgewicht zwischen Investitionen in öffentliche Schuldtitel und Immobilien verändert. Für dich als Kleinanleger ist das Fazit klar: Immobilien müssen, was die Nettorendite angeht, ein ausgewogenes Portfolio aus Staatsanleihen schlagen oder zumindest erreichen, sonst könnten sich der zusätzliche Aufwand und die zusätzlichen Risiken nicht lohnen.

Investordisziplin bedeutet auch, dass du dich nicht in eine Immobilie „verliebst“, nur weil „dir gefällt, wie sie aussieht“. Verlange immer einen Verlauf der Nebenkosten, prüfe die Kataster- und Rechtssituation bei ANCPI, frage die Eigentümergemeinschaft nach eventuellen Rechtsstreitigkeiten oder Schulden und berücksichtige die Kosten, um die Immobilie auf Vermietungsstandard zu bringen.

Schritt 5: Exit-Strategie und Zeithorizont

Am Ende muss jede Immobilieninvestition mit einer Exit-Strategie durchdacht werden. Der Immobilienmarkt ist weniger liquide als der Markt für Staatsanleihen oder andere Finanzinstrumente. BNR zeigt in ihren Berichten, dass die künftige Entwicklung der Wohnungspreise von makroökonomischen Faktoren, den Finanzierungskosten und dem Einkommensniveau der Bevölkerung abhängt. Es ist nicht realistisch, von der Prämisse auszugehen, dass „die Preise immer steigen“.

Lege von Anfang an fest:

• den Zeithorizont: Willst du die Immobilie 5, 10 oder 20 Jahre halten;
• die Mindestschwelle der Rendite, bei der du verkaufen und in etwas anderes reinvestieren würdest;
• die Szenarien, in denen du die Wohnung von einer Investition in deinen eigenen Wohnraum oder in eine Hilfe für die Kinder umwandeln würdest.

Eine erfolgreiche Immobilieninvestition für passives Einkommen kombiniert drei Dinge: eine akzeptable Rendite im Vergleich zu sicheren Alternativen, ein durch verantwortliche Finanzierung kontrolliertes Risiko und einen klaren Langfristplan. Wenn du deine Hausaufgaben machst, offizielle Daten nutzt und den Kauf wie ein Unternehmen und nicht nur wie „eine zusätzliche Wohnung“ behandelst, steigt die Wahrscheinlichkeit erheblich, dass du das beiseitegelegte Geld in einen konstanten Mietstrom Monat für Monat verwandelst.

Quellen

• Banca Națională a României – Rapoarte asupra stabilității financiare 2024–2026, secțiunile privind piața imobiliară rezidențială
• Imobiliare.ro – Indicele Imobiliare.ro și rapoartele Market 360 privind evoluția pieței rezidențiale
• Ministerul Finanțelor – Prospecte și ordine privind emisiunile de titluri de stat TEZAUR și FIDELIS în 2024
• Digi24 – Analiză privind evoluția chiriilor în marile orașe din România în 2024
• Ziarul Bursa – Analize privind randamentele titlurilor de stat și creditele ipotecare în România