Das Nordis-Gesetz, für alle verständlich: Was sich beim Kauf einer neuen Wohnung ändert

Was ist das Nordis-Gesetz und warum wurde es eingeführt

Das Gesetz Nr. 207/2025, im öffentlichen Raum als „Legea Nordis” bekannt, wurde 2025 vom Parlament verabschiedet, um Käufer neuer Wohnungen zu schützen, insbesondere diejenigen, die „vom Plan weg” kaufen, also in der Projektphase oder während der Ausführung. Direkter Auslöser waren Skandale, in denen Käufer erhebliche Anzahlungen für Wohnungen gezahlt hatten, die nur auf dem Papier existierten oder mehrfach verkauft worden waren.

Es ist das erste Gesetzespaket, das versucht, dieses Risiko durch Begrenzung der Anzahlungen, die Verpflichtung zu bestimmten Eintragungen im Grundbuch und klare Regeln für die Verwendung der von den Käufern gezahlten Gelder zu verringern. Das Gesetz ändert auch den Rahmen für Bauqualität und Immobilienpublizität, um einen sichereren Weg von der Reservierung bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags zu schaffen.

Kern des Nordis-Gesetzes: Kein Käufer zahlt mehr hohe Summen für eine juristisch „unsichtbare” Wohnung, ohne Genehmigung und ohne klare Spuren im Grundbuch, und die Anzahlungen werden gestaffelt, begrenzt und über spezielle Bankkonten überwacht.

Anzahlung und Vorvertrag: Wie viel du vor Fertigstellung des Gebäudes noch zahlen kannst

Eines der wichtigsten Kapitel des Nordis-Gesetzes betrifft die Anzahlungen, die Entwickler bei der Unterzeichnung von Kauf- oder Verkaufsversprechen verlangen können. Nach der von Digi24 veröffentlichten Analyse begrenzt das Gesetz die Summe, die der Entwickler üblicherweise zum Zeitpunkt des Vorvertrags als Anzahlung verlangen darf, auf maximal 5 % des Vertragswerts, wenn der Bau noch nicht fertiggestellt ist.[1]

Es gibt auch Situationen, in denen die Anzahlung 5 % überschreiten kann. Laut derselben Quelle kann der Entwickler eine höhere Anzahlung nur dann verlangen, wenn er eine Versicherungspolice oder einen anderen Sicherungsmechanismus vorweisen kann, der die Fertigstellung des Projekts abdeckt, sodass der Käufer im Falle eines Scheiterns des Entwicklers nicht nur mit einem Papier-Versprechen zurückbleibt.[2]

Außerdem behandelt das Gesetz als „Anzahlung” jede in Zusammenhang mit der zukünftigen Wohnung gezahlte Summe, unabhängig davon, ob sie als Reservierung, Blockierungsgebühr oder anders bezeichnet wird. Die Regel hindert die Entwickler daran, die 5-%-Obergrenze durch scheinbar separate Reservierungsverträge zu umgehen, die in der Praxis als versteckte Anzahlung fungieren.[3]

Grundbuch und Vorab-Teilung der Wohnungen: Wie du deine zukünftige Wohnung rechtzeitig „auf dem Papier” siehst

Ein weiterer wichtiger Pfeiler des Nordis-Gesetzes betrifft das Grundbuch. Bisher wurden viele Off-Plan-Projekte auf der Grundlage eines eingetragenen Grundstücks verkauft, ohne dass die zukünftigen Wohnungen irgendein klares Pendant in den Katasterunterlagen gehabt hätten. Der Käufer hatte in der Praxis nichts zu überprüfen, außer der Baugenehmigung und den Versprechen in den Broschüren.

Das Gesetz führt ausdrücklich die Verpflichtung des Entwicklers ein, die Baugenehmigung im Grundbuch einzutragen und vorläufige Grundbücher für jede zukünftige Wohneinheit zu eröffnen. Dieser Prozess wird „preapartamentare” genannt. Radio România Timișoara erklärt, dass die Vorverträge, die diese Einheiten betreffen, im Grundbuch jedes „zukünftigen Gutes” vermerkt werden müssen, was eine klare juristische Spur des Kaufversprechens schafft.[4]

Die Änderungen wurden auch in die technischen Grundbuchnormen übernommen. Eine kürzlich im Amtsblatt veröffentlichte Verordnung stellt klar, dass die Eintragung von Vorverträgen über Einheiten in einem Bauwerk als „zukünftiges Gut” nur in das Grundbuch der betreffenden Einheit übernommen wird, auf der Grundlage der Urkunde über die „preapartamentare”/Aufteilung in Wohnungen und der Grundbuchauszüge für das Grundstück und die einzelnen Einheiten, je nach Fall.[5]

Konkret wirst du, bevor du die Anzahlung für eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Block leistest, einen Grundbuchauszug nicht nur für das Grundstück, sondern auch für die zukünftige Wohnung verlangen können, in dem das Kaufversprechen vermerkt sein muss. Fehlt dieser Vermerk, sinkt zwar das Risiko, dass dieselbe Wohnung mehreren Käufern versprochen wird, es verschwindet aber nicht; der Entwickler hält jedoch den gesetzlichen Rahmen nicht mehr ein, was Sanktionen nach sich ziehen kann.

Wie Vorverträge und als Anzahlung gezahltes Geld konkret geschützt werden

Das Nordis-Gesetz beginnt nicht bei null, sondern überlagert die allgemeinen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beidseitigen Kaufversprechen. AGERPRES erinnert in einem Leitfaden für sichere Transaktionen daran, dass das Versprechen, einen Vertrag abzuschließen, eine verbindliche Verpflichtung begründet und dass das Gericht, wenn der Verkäufer sich ohne Rechtfertigung weigert, den endgültigen Vertrag abzuschließen, ein Urteil fällen kann, das an die Stelle des Kaufvertrags tritt.[6]

Neu am Nordis-Gesetz ist die engere Verknüpfung dieses Versprechens mit dem Grundbuch und einem besonderen Regime der Anzahlung. Die Rechtsnorm sieht vor, dass die vom Käufer im Rahmen von Kauf- oder Verkaufsversprechen als Anzahlung gezahlten Summen auf ein Bankkonto eingezahlt werden, das auf den Namen des Entwicklers eröffnet und ausschließlich dem jeweiligen Projekt gewidmet ist. Das Geld darf nur für die Entwicklung dieses Projekts und nur auf Grundlage der Genehmigung des Bauleiters verwendet werden.[7]

Zusätzlich macht das Gesetz die Verwendung der Anzahlung von der Erreichung bestimmter physischer Baufortschrittsstufen abhängig. Fachjuristische Analysen betonen, dass zum Beispiel für den Tragwerksbau bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Preises verwendet werden kann und für den Installationsbereich ein anderer Höchstbetrag, nachdem dieser abgeschlossen ist.[8] Ziel ist, dass deine Anzahlung dem tatsächlichen Fortschritt auf der Baustelle „folgt” und nicht schon in den ersten Monaten vollständig verbraucht wird.

Ein weiteres wesentliches Element ist die Behandlung von Reservierungen: Jede in Zusammenhang mit der zukünftigen Wohnung gezahlte Summe unterliegt den Regeln für Anzahlungen, muss über das spezielle Konto laufen und denselben Nutzungsbeschränkungen unterliegen.[3]

Sanktionen, Risiken und was du als Käufer tun solltest

Das Nordis-Gesetz bleibt nicht bei theoretischen Regeln stehen, sondern führt auch erhebliche Sanktionen ein. Die Verwendung der Anzahlungen zu anderen Zwecken als der Projektentwicklung kann mit verhältnismäßigen Geldbußen geahndet werden, einschließlich bis zu 1 % des Umsatzes des Entwicklers, wie in Fachanalysen dargelegt.[3]

In der Praxis hängt der tatsächliche Schutz jedoch auch von der Wachsamkeit des Käufers ab. Einige konkrete Empfehlungen im Licht des neuen Gesetzes:

• Prüfe das Vorliegen der Baugenehmigung und ihre Eintragung im Grundbuch des Grundstücks.
• Fordere einen Grundbuchauszug für die zukünftige Wohnung an und überprüfe den Vermerk des Kaufversprechens.
• Akzeptiere eine Anzahlung von mehr als 5 % des Preises nur, wenn dir klar eine Versicherungspolice oder ein anderer vom Gesetz zugelassener Sicherungsmechanismus für die Fertigstellung des Projekts vorgelegt wird.
• Stelle sicher, dass die Zahlung auf das dem Projekt gewidmete Bankkonto erfolgt, das im Vorvertrag ausdrücklich genannt ist.
• Bewerte aufmerksam die Klauseln zu Übergabeterminen, Verzugsstrafen und Rücktrittsbedingungen.

Nicht zuletzt werden die neuen Regeln auch Auswirkungen auf den Markt haben. Jüngste wirtschaftliche Analysen zeigen, dass die Begrenzung der Möglichkeit der Entwickler, sich über hohe Anzahlungen der Käufer zu finanzieren, und die Verpflichtung zu speziellen Konten zu höheren Finanzierungskosten und damit zu höheren Endpreisen für Neubauwohnungen führen können.[9] Für den Käufer bedeutet dies ein Abwägen zwischen einem etwas höheren Preis und einem deutlich höheren Maß an rechtlicher Sicherheit.

Was noch zu klären bleibt und wie du dich auf zukünftige Projekte vorbereitest

Auch wenn das Nordis-Gesetz einen wichtigen Schritt zur Professionalisierung des Wohnungsmarktes darstellt, betonen Rechtsexperten, dass einige neue Konzepte wie die „preapartamentare” noch detaillierter technischer Normen und einer besseren Abstimmung mit der übrigen Gesetzgebung im Bereich Städtebau und Bauwesen bedürfen.[8]

Als zukünftiger Käufer einer Wohnung in einem neuen Projekt sollte deine Schutzstrategie nun mindestens Folgendes umfassen:

• Einsicht in die städtebauliche Dokumentation und die Baugenehmigung.
• Sorgfältige Prüfung der Eintragungen im Grundbuch, einschließlich für das zukünftige Gut.
• Analyse des Vorvertrags gemeinsam mit einem auf Immobilien spezialisierten Anwalt.
• Überwachung der Einhaltung der Bauphasen, bevor du eventuelle zusätzliche Zahlungen akzeptierst.

Das Nordis-Gesetz gibt dir bessere Instrumente, ersetzt aber nicht deine eigene Sorgfalt. Mit einer sorgfältigen Prüfung und dem Verständnis der neuen Regeln zu Anzahlung, Vorvertrag und Grundbuch sinkt das Risiko, die dramatischen Fälle der Vergangenheit zu wiederholen, erheblich, und die Chancen, dass die Wohnung „vom Plan” zu deinem tatsächlichen Zuhause wird, steigen deutlich.

Quellen

• Digi24 – Parlamentul a adoptat Legea „Nordis”
• Digi24 – Limite stricte pentru avansurile cerute de dezvoltatori
• Lege5 / Legeaz – Legea 207/2025 („Legea Nordis”): reguli noi pentru avans și rezervare
• Radio România Timișoara – Noi reguli pe piața imobiliară. Ce aduce Legea Nordis
• Portal Legislativ – Reglementări ANCPI privind notarea antecontractelor pentru bunuri viitoare
• Lexeto – Analiză juridică Legea nr. 207/2025 (Legea Nordis)
• AGERPRES – Ghidul complet pentru tranzacții și litigii imobiliare sigure
• Economedia – Legea Nordis: cum va influența prețul noilor apartamente